“A CaixaBank no se la considera como un fondo buitre, pero algunas de sus prácticas son incluso peores”, afirma a Civio Jaime Palomera, sociólogo, cofundador del Institut de Recerca Urbana de Barcelona (IDRA) y portavoz del Sindicat de Llogateres.

A principios de marzo, varias familias acudieron al Parlamento catalán para denunciar que CaixaBank, propietaria de sus viviendas, estaba echándoles de sus casas, construidas entre 2002 y 2012 como viviendas de protección oficial con subvenciones de al menos 25 millones de euros, según un informe realizado por el Sindicat de Llogateres.

La información remitida a Civio por Incasòl, a partir de una solicitud de información a través del portal Transparència Catalunya, detalla la identidad de las entidades jurídicas propietarias de más de 50 viviendas alquiladas con la fianza depositada, un requisito obligatorio para los arrendadores de inmuebles desde su regulación en esta comunidad en 1996. Esta misma solicitud la hemos realizado a todas las comunidades autónomas en las que está regulado el depósito de fianzas de alquileres. Ya puedes leer la información sobre la Comunidad de Madrid. En las próximas semanas publicaremos la información sobre el resto de comunidades autónomas. Para más información puedes ver la metodología.

“De esto se habla muy poco, pero la estrategia de CaixaBank en estos últimos tiempos está pasando por echar a los vecinos que vivían en pisos protegidos de alquiler para poder poner precios muy altos, lo ha hecho ya en varios bloques de vivienda. Ni siquiera quiere negociar subidas del alquiler, simplemente echa a las familias”, detalla Palomera.

CaixaBank es, a día de hoy, el segundo casero en Cataluña, según los datos facilitados a Civio por el Institut Català del Sòl a partir de una solicitud de Transparencia. Tiene alquiladas al menos 5.064 viviendas a través de seis sociedades dependientes.

En total, en Cataluña hay 321 empresas o entidades que son propietarias directas, cada una de ellas, de más de 50 viviendas alquiladas y que dependen de 286 grandes corporaciones o administraciones públicas. Suman un total de 69.910 viviendas alquiladas, el 9,6% de las 728.142 viviendas alquiladas con fianza depositada en el Incasòl, según datos aportados por esta entidad. Pero estas cerca de 70.000 propiedades están muy concentradas: más de la mitad de ellas son propiedad de solo diez entidades.

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El mayor casero de Cataluña es la propia Generalitat de Catalunya a través de tres empresas públicas: la Agència de l’Habitatge de Catalunya —5.435 viviendas alquiladas—, el Incasòl —5.044— y el Consorci del Barri de la Mina, entidad constituida junto a la Diputació de Barcelona y los ayuntamientos de Sant Adrià de Besòs y Barcelona. Entre las tres entidades, la Generalitat suma 10.731 viviendas alquiladas, 7.000 menos de las cerca de 17.900 que componen su parque de vivienda pública, según el último informe de la Secretaria d’Habitatge catalana.

El Ajuntament de Barcelona, por su parte, es la tercera casera de la región, con 4.809 viviendas alquiladas —la inmensa mayoría de ellas a través del Institut Municipal de l’Habitatge i Rehabilitació—, a las que se suman otras 570 propiedad de entidades dependientes del Àrea Metropolitana de Barcelona.

Parque de vivienda pública

La información facilitada por el Incasòl incluye entre los propietarios de más de 50 viviendas alquiladas a otras 12 empresas públicas o administraciones municipales, entre las que se cuentan el Área Metropolitana de Barcelona —572 viviendas alquiladas— y 12 ayuntamientos que suman 3.791 viviendas más.

Por población, Barcelona cuenta 0,29 viviendas del parque público municipal arrendadas por cada cien habitantes, un 33% más que la ciudad de Madrid. A nivel autonómico, las cifras son peores. Todos los entes públicos catalanes con más de 50 viviendas alquiladas suman un total de 19.956 viviendas alquiladas, 0,26 por cada cien personas que viven en Cataluña según el último censo.

“La gran mayoría de vivienda protegida es de actores privados. Así ha funcionado y sigue funcionando”, señala Palomera. Un informe publicado en septiembre de 2022 por el Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona señala que, de las 72.501 viviendas con protección oficial que había en la provincia de Barcelona a finales de 2021—buena parte de ellas destinados a la venta—, solo quedarán 18.830 en 2040 debido a que las promociones de vivienda con protección oficial construidas por entidades privadas son descalificadas y pasan al mercado libre en 20 o incluso 10 años.

Un informe del Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona señala que, de las 72.501 viviendas con protección oficial que había en la provincia de Barcelona a finales de 2021, solo quedarán 18.830 en 2040

En 2019, la Generalitat de Catalunya puso freno a esta descalificación de vivienda protegida. La Ley de Vivienda catalana aprobada ese año marcó que las viviendas con protección oficial construidas sobre suelo público o reservado por el planeamiento urbanístico para vivienda protegida no podrán pasar al mercado libre y, en otros casos, fija como posible condición para que la vivienda pase al mercado libre la devolución de todas o parte de las ayudas públicas recibidas. Unas medidas que fueron ya aplicadas en País Vasco en 2014 y que han llegado al nivel estatal con la Ley de vivienda aprobada en mayo.

Apellidos ilustres en el sector del alquiler

En Cataluña, cerca del 41% de las viviendas alquiladas por megatenedores son de grandes empresas inmobiliarias catalanas, como Cevasa, controlada por la familia Vaque —2.191 alquileres—, inmuebles en Renta, presidida por el exdirectivo del Espanyol José Suñer-Humet —1.027—, Núñez i Navarro —790 alquileres— o la heredera del Grupo Sanahuja Indicesa L’Illa SL, con 923.

También hay empresas dirigidas por familias conocidas en otros sectores, como los hermanos Gallardo, fundadores de la farmacéutica Almirall, que son arrendadores de 359 viviendas a través de Alcotas Inmobiliaria; Jordi Xiol Quingles, empresario del sector farmacéutico y de seguros —274 viviendas a través de Visoren—; los joyeros Tous —142 alquileres a través de Saro 2015 SL— o los Sans Domènech, herederos del fundador de Abanderado —137 alquileres a través del Grup Volumetric— o la familia Lao, fundadora de la recreativa Cirsa —119 alquileres a través de Braker y Conei.

Fondos de inversión

De las cerca de 70.000 viviendas alquiladas que están en manos de megatenedores, 18.797 son de entidades financieras, y, de estas, 6.600 son de fondos de inversión, casi en su totalidad con sede en Estados Unidos: Cerberus, Blackstone, Goldman Sachs, TPG y Lone Star. El único fondo que no tiene sede en Estados Unidos que aparece en el listado de megatenedores es Adequita Capital, con sede en Reino Unido pero fundada por el empresario catalán Xavier Adserà Gebellí. Adequita alquila 142 viviendas a través de la socimi Advero Properties.

Cerberus, con 2.877 viviendas alquiladas, es el cuarto mayor casero de Cataluña. La mayoría de ellas —1.868— las alquila a través de Divarian Propiedad, sociedad que el fondo de inversión creó junto al BBVA en 2018 y que le terminó de comprar en 2021. Otras cerca de 900 las alquila a través de sociedades de la marca Promontoria y Haya Real Estate, en la que figura como consejero José María Aznar Botella, hijo del expresidente del Gobierno y de la ex alcaldesa madrileña.

Por su parte, Blackstone tiene alquiladas en Cataluña 2.590 viviendas, a mucha distancia de las que tiene en la Comunidad de Madrid. De ellas, 1.733 son de Albirana Properties Somici, sociedad creada en 2014 para aglutinar los activos que compró a CaixaCatalunya y que depende de otra sociedad con sede en Luxemburgo.

Desde el Sindicat de Llogateres cifran en más de 2.000 los inquilinos de Blackstone en Cataluña que se están organizando en contra de las subidas abusivas del alquiler de sus viviendas.

Según explica Palomera a Civio, no pueden constatar que los fondos de inversión apliquen más subidas del alquiler que otro tipo de propietarios, entre otros motivos porque la cantidad de empresas intermedias utilizadas por estos fondos hace difícil que los inquilinos sepan quién es realmente su casero. Pero el portavoz del Sindicat de Llogateres señala que un estudio realizado por el Institut de Recerca Urbana de Barcelona a partir de encuestas a 1.026 inquilinos muestra que las subidas de alquiler abusivas se dan más cuando el propietario tiene todo el edificio. Y, en muchas ocasiones, son los fondos los que tienen capacidad para comprar edificios enteros. “Es su estrategia habitual”, apunta.

Sin embargo, Palomeras destaca que, en Cataluña, la mayor amenaza para el acceso a la vivienda actualmente son otro tipo de fondos más pequeños, y, muchas veces dirigidos por empresarios locales. Son empresas que no aparecen en el listado facilitado por el Incasòl porque, tras comprar y vaciar un edificio, lo vuelven a vender sin pasar por el mercado del alquiler o porque, como pasa con Casa Orsola, principal lucha que mantiene hoy el Sindicat de Llogaters, el número de viviendas que tienen alquiladas no llega a las 50.

“MK Premium, Elix, Palau y Manfredi… todas estas sociedades se crearon durante el último ciclo de la burbuja del alquiler tras las reformas del Partido Popular con las que se recortó la duración de los contratos y se permitió casi no tributar a las socimis, fueron una alfombra roja no solo para los fondos internacionales, sino también para los locales”, explica Palomera. El portavoz del Sindicat de Llogateres denuncia que la apuesta de este tipo de sociedades son los alquileres por temporada, que, según denuncia Palomera, el PSOE se negó a regular en la última Ley de vivienda.

“En Barcelona, tú entras en Idealista y la sensación es que, de cada cuatro pisos, tres son de alquileres de pocos meses”, explica Palomera. Son pisos que, en vez de por 900 o 1.200 euros, se alquilan por 2.000 o 2.500. Su uso se incluye entre los no residenciales y su único requisito legal es que la fianza es de dos meses en vez de uno. “Para estos fondos que se dedican a comprar edificios, vaciarlos y venderlos, la nueva apuesta son estos alquileres de temporada que les aseguran rentabilidad. Con Blackstone a veces se consigue una negociación, con este tipo de fondos, no”, concluye Palomera.

Esta investigación ha contado con la participación de Carmen Torrecillas, Adrián Maqueda y David Cabo en revisión y visualización de datos. La información remitida por el Institut Català del Sòl (Incasòl) responde a una solicitud de información con base en la Ley de Transparencia por la que pedimos la identidad de las entidades jurídicas con más de 50 viviendas alquiladas en Cataluña a partir de las fianzas depositadas en el Incasòl, según marca la Llei 13/1996.

Esta solicitud se ha realizado en todas las comunidades autónomas en las que está regulado el depósito de fianzas de alquileres: País Vasco, Andalucía, Galicia, Comunidad Valenciana, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Aragón, Islas Baleares, Islas Canarias, Extremadura y las ciudades autónomas Ceuta y Melilla, además de Cataluña y Comunidad de Madrid.

Aunque el concepto de grandes tenedores incluye a los propietarios con 10 o más inmuebles alquilados, para conseguir que nos remitan estos datos hemos solicitado la identidad de los propietarios jurídicos con más de 50 viviendas con base en una solicitud de información anterior realizada ante la Comunidad de Madrid. En esta solicitud reclamamos datos sobre la identidad de las personas tanto físicas como jurídicas con 10 o más viviendas alquiladas en esta comunidad y el número de viviendas alquiladas por cada una de ellas. Tras el rechazo inicial por parte de la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid, finalmente, el Consejo de Transparencia de Madrid admitió parcialmente nuestra solicitud, limitando la información a las entidades jurídicas con más de 50 viviendas, en base al volumen de información y la Ley de Protección de Datos.

La información remitida por el Incasòl incluye la denominación social de las entidades jurídicas propietarias de más de 50 viviendas alquiladas con fianza depositada y el número de viviendas alquiladas por cada una de ellas a fecha de 2 de junio de 2023. Desde Civio hemos buscado las sociedades de las que son dependientes las 321 entidades que son propietarias directas de las viviendas a partir de los datos del Registro Mercantil español, de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), de los registros mercantiles de otros países o entidades homólogas, de las cuentas anuales de estas empresas o de la información recogida en sus páginas web corporativas. Hemos identificado como sociedad matriz a los accionistas mayoritarios.

También hemos apuntado si la sociedad matriz, la propietaria directa o alguna de las sociedades intermediarias son sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria (socimi) o sociedades de participación financiera luxemburguesas (soparfi) por ser los dos tipos de sociedades con beneficios fiscales más habituales entre las utilizadas por las empresas presentes en este listado.

La visualización se ha desarrollado con D3.js y Svelte.js.

Aquí puedes acceder al listado completo de entidades jurídicas con más de 50 viviendas alquiladas con fianza depositada en el Incasòl.

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