Las claves del decreto ley de vivienda

El BOE de hoy recoge un decreto ley con medidas sobre vivienda, tras el desahucio de Mari Carmen y las protestas masivas que le siguieron. Entra en vigor mañana jueves, aunque cuánto dure dependerá de su convalidación o no por el Congreso.

El segundo decreto ley sobre vivienda aprobado ayer en Consejo de ministros, que se aprobó por separado y contenía una de las reivindicaciones clave del Sindicato de inquilinas, la renovación automática de contratos de alquiler, el alquiler indefinido, no se ha publicado en el BOE de hoy. La Ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, ya adelantó ayer que este texto estaba “menos trabajado” con los grupos y dejó entrever que no contaban con conseguir su convalidación en el Congreso.

Una de las medidas más importantes anunciadas ayer, el veto a la compra de viviendas por fondos buitre, se llena de excepciones sobre el papel. La duda estaba en cómo se iba a definir un fondo buitre y lo que hace la norma no es acotar por tipo de entidad, sino vetar a empresas la compra de vivienda residencial gratis o a menos del 70% de su precio de mercado hasta que acabe 2028, pero con muchísimas excepciones.

Así, las entidades que en su objeto social incluyan la adquisición de inmuebles no podrán adquirir vivienda residencial (en uso o con certificado de fin de obra y que cumplan las condiciones para tener cédula de habitabilidad), gratis o a menos del 70% de su precio de tasación de mercado excepto si la dedican a vivienda habitual a precio asequible o social durante cinco años, a residencias sociosanitarias o lugares de protección de víctimas de violencia machista o, en casos de entidades del tercer sector, a colectivos vulnerables. Este límite tampoco aplica, claro, a las entidades públicas de promoción y gestión de vivienda social. Ni a las compras que ya estén en escritura pública (aunque no se pueden modificar después), ni si derivan de ejecuciones judiciales, como ejecuciones hipotecarias.

Pero, incluso si no cumplen ninguna de esas condiciones, las empresas podrán comprar a bajo precio sin que se les aplique este veto si firman un Código de buenas prácticas con “la autoridad competente en materia de vivienda”. El decreto ley no deja claro si deja este papel a las comunidades autónomas, que son las que tienen las competencias, o si lo hará el propio Ministerio. Además, no desarrolla cómo será ese código ni qué requisitos o exigencias mínimas incluirá.

En cuanto a los desahucios, la protección cambia con respecto a rondas anteriores. La norma distingue entre aquellos que lleven a cabo entidades dedicadas a comprar inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados, a un precio “claramente” inferior al de mercado, con objeto de “eludir la función social de la vivienda” o maximizar su rentabilidad, esto es, especular, ya sea con alquileres o precios de reventa “desproporcionados” o para destinarlo a usos no residenciales. En esos casos, siempre que la persona que vaya a ser desahuciada acredite su vulnerabilidad, se suspenderá. No importa en qué momento del proceso esté o si se ha suspendido antes, siempre que la persona aún no haya sido desahuciada. Al menos, hasta que acabe 2030.

En el resto de casos, cuando no se trate de empresas que especulen con la vivienda según esa definición, las reglas cambian. La norma crea un nuevo sistema en el caso de alquileres impagados que establece que, si la persona es vulnerable y las administraciones públicas no le han dado una alternativa, serán esas mismas administraciones quien se tengan que hacer cargo. Así, el tribunal dará dos meses para ofrecer una vivienda o pagar el alquiler. Si no hace nada, la deuda irá a la administración y el contrato se mantendrá mientras se mantenga la vulnerabilidad. La Administración General del Estado compensará a las comunidades autónomas por estos gastos, excepto la parte que se deba a sus retrasos en la aplicación. Este nuevo sistema, además, es estructural y no tiene fecha de fin.

En los casos en los que no aplique ese nuevo sistema, como ejecuciones hipotecarias, siempre que no se trate de empresas especuladoras (que se regirán por las reglas anteriores), y también hasta el 31 de diciembre de 2030, se suspenderán los desahucios si las administraciones no han ofrecido una alternativa habitacional “digna y adecuada”. Pero, eso sí, igual que en decreto ley de marzo, esta suspensión solo aplica si quien demande tiene menos de tres viviendas o si acredita que él mismo está en situación de vulnerabilidad (algo que no podrán hacer las entidades ni los grandes tenedores). El tribunal, entonces, pedirá un informe a los servicios sociales para que ofrezcan alternativas. Si no lo hacen, se mantendrá la suspensión, que será revisada cada 12 meses y hasta tres años, excepto si la persona vulnerable rechaza las opciones alternativas que le ofrezca la administración “sin causa justificada”. Durante la suspensión habrá compensaciones para los demandantes, pero solo si son personas físicas o entidades que lo destinen al alquiler social o asequible y para suplir los ingresos dejados de recibir por alquileres o gastos de suministros, pero no lucros cesantes “hipotéticos” ni daños morales.

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