Alquiler de vivienda protegida: para rentas superiores a la media y a precio de mercado

A José María Checa Núñez le entregaron las llaves de su casa en Getafe (Madrid) en noviembre. Algo menos de 40 metros cuadrados y una sola habitación que comparte con su pareja y por los que pagan cerca de 600 euros mensuales de alquiler. 15 euros por cada metro cuadrado que ocupan, un precio similar o incluso superior al de las pocas viviendas de libre mercado anunciadas en la zona en portales como Idealista.

La de Checa es una de las 3.100 viviendas calificadas con protección oficial hasta principios de este año en la Comunidad de Madrid en el marco del Plan Vive, con el que el Gobierno de Isabel Díaz Ayuso promete construir 25.000 viviendas, 13.000 en esta legislatura, cediendo terrenos públicos por periodos de entre 50 y 75 años a empresas constructoras. En concreto, el piso de Checa es parte de una promoción de 492 viviendas de precio básico -con mayor protección y más requisitos de acceso que la otra modalidad de vivienda protegida en Madrid, la de precio limitado- construidas en Getafe por Tarvos Activos Inmobiliarios S.A., empresa de Saturn Holdco, que es una sociedad creada tras anunciarse el Plan Vive y que se ha quedado con la mitad de las viviendas en marcha, según publica Infolibre. La gestión de los alquileres está a cargo de Sogeviso, empresa de Banco Sabadell. “Esta promoción es de las más baratas”, señala Checa. “En otros casos, el alquiler es bastante superior; una vivienda de dos habitaciones puede llegar a costar 1.000 euros”, añade.

Un informe de la Federación Regional de Asociaciones Vecinales de Madrid (FRAVM) muestra que, frente a las rentas de entre 400 y 600 euros que se anunciaron para estas viviendas, los inquilinos están pagando un 40% más. Enrique Villalobos, responsable del área de vivienda de la FRAVM, explica que esto es consecuencia, en primer lugar, del cambio que hubo a principios de 2024, con varias promociones del Plan Vive ya adjudicadas. El Gobierno madrileño aumentó el precio de venta y alquiler de la vivienda protegida entre un 26,25% y un 56,66%, según la zona y tipo de protección. En el caso de Getafe, el metro cuadrado pasó de 7,22 a 9,67 euros, un tercio más. “Esto, ya de por sí, fue una barbaridad, porque en los municipios pequeños y en aquellos grandes en los que el precio era un poquito más bajo, ponían las viviendas protegidas más caras que las de precio libre”, lamenta Villalobos.

Pero con el Plan Vive se suman más elementos al precio: cada vivienda va acompañada obligatoriamente de trastero y plaza de garaje, lo que supone en torno a otros 150 euros -triplicando el precio de mercado, según denuncian desde la FRAVM-. El inquilino también paga los gastos de comunidad -hasta un 18% de la renta del que, según señala Checa, no tienen control- y el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

“Visto desde la periferia de las provincias, si a mí me hablas de una renta de 900 euros, diría que, para eso, no hace falta hacerlo desde lo público”, opina José María Escolástico, vicepresidente de la Asociación Española de Gestores Públicos de Vivienda y Suelo (AVS) y miembro de la Federación Europea de Vivienda Pública, Cooperativa y Social - Housing Europe. “Visto desde una perspectiva más global, probablemente sea la única posibilidad que en este momento tienen para producir nuevas unidades de forma rápida, la colaboración público-privada. Pero claro que este modelo tiene problemas”, añade.

“Es una auténtica tomadura de pelo pensar que esto suponga un alquiler social; esto está pensado para subvencionar a personas y familias con ingresos medios o altos, que se pueden permitir y llegar a ver razonable un alquiler de 800 euros”

Alejandro Inurrieta, economista y expresidente de la Sociedad Pública de Alquiler, entidad estatal que existió entre 2005 y 2013, es más crítico: “Es una auténtica tomadura de pelo pensar que esto suponga un alquiler social; esto está pensado para subvencionar a personas y familias con ingresos medios o altos, que se pueden permitir y llegar a ver razonable un alquiler de 800 euros”. Inurrieta subraya que los alquileres de las viviendas sociales no deberían superar los 400 euros, atendiendo al importe del salario mínimo interprofesional y del salario más frecuente en España, que en 2023 se situó en 15.574,85 euros brutos anuales. “Si tuviéramos un porcentaje de vivienda social como el de Viena o Países Bajos del 20 o 30%, podríamos hacer una política más universal, pero ahora no”, afirma Inurrieta.

Aun sin contar con los gastos añadidos del Plan Vive, las viviendas protegidas de la Comunidad de Madrid son las más caras de España, con alquileres que van de los 9 a los 13,2 euros por metro cuadrado. Cerca de mil euros para una casa de 70 metros cuadrados. Pero en otras comunidades los precios no son mucho más bajos. A Madrid le siguen Islas Baleares, con hasta 13,19 euros; Castilla-La Mancha, donde las de colaboración público-privada tienen un límite de 11,42 euros; y la Comunidad Valenciana, con 11 euros. Estos alquileres llegan a doblar la renta media de las viviendas protegidas en Francia, pese que allí el salario mínimo supera los 1.800 euros. Son algo más caros que en Berlín, donde, con un salario mínimo por encima de los 2.100 euros, el precio está entre 6,50 y 11,50 euros el metro cuadrado

País Vasco es la única comunidad autónoma en la que el alquiler de las viviendas protegidas, tanto públicas como privadas, depende del nivel de ingresos. Su legislación marca rentas desde 1,83 euros el metro cuadrado para los ingresos más bajos hasta los 8,98 euros para las familias que cobren más de 35.000 euros al año.

Entre las comunidades autónomas con el alquiler más barato de la vivienda protegida están La Rioja -de 4,45 a 6,44 euros, según el tipo- y Galicia - de 3,66 a 5,9 euros-. Sin embargo, varias de las promociones de vivienda protegida que se están construyendo ahora esquivan estos límites.

Esquivando los límites de la VPO

Mónica Beloso es el pseudónimo de la portavoz de las familias adjudicatarias de la promoción de vivienda cooperativa de alquiler social de Galivivienda en el barrio de Xuxán, en A Coruña. Una construcción, en terrenos de la Xunta cedidos durante medio siglo, cuya financiación sigue pendiente de concretarse. En marzo de 2024, Beloso acudió a la presentación del proyecto en el Palacio de Exposiciones y Congresos de A Coruña. Acompañaban a la empresa representantes del Concello y de la Xunta de Galicia. “Es lo que nos daba garantías, porque a todos nos daba miedo meternos en una cooperativa de vivienda”, señala. Un mes más tarde definieron las condiciones: además del alquiler a precio tasado, tenían que aportar 1.000 euros de capital social para reservar la vivienda y 100 como socio el primer año, 13.000 euros a la entrega de llaves, 1.086 euros anuales durante los siguientes 35 años y otros 1.093 en el año 36. En total, 53.000 euros de capital social. “Nos parecía hasta asequible, teniendo en cuenta que serían unos alquileres de alrededor de 500 euros y viendo cómo está el mercado”, recuerda Beloso.

Un año después, cambiaron las condiciones. El capital social total subió a 63.000 euros a aportar en 10 años. Y hace pocos meses, después de que se organizaran para reclamar unas condiciones asumibles, han repartido esos 63.000 euros en 36 años. Y no fue fácil, porque ni siquiera se conocían entre ellos. “Seguimos pidiendo un listado de cooperativistas que aún no tenemos”, denuncia Beloso.

“La Xunta de Galicia quiere alcanzar unos números de viviendas construidas en régimen social, pero no tiene dinero y nos han convertido en financiadores, pero nosotros estamos en una situación económica precaria”

“¿Qué es lo que creemos que subyace en todo esto? Que la Xunta de Galicia quiere alcanzar unos números de viviendas construidas en régimen social, pero no tiene dinero y nos han convertido en financiadores, pero nosotros estamos en una situación económica precaria”, concluye Beloso.

Desde Galivivienda anunciaron que las viviendas en Xuxán tendrían unos alquileres de entre 343 y 530 euros, más gastos, y todas incluirán garaje y trastero, además de suelo radiante y aerotermia, aunque en su web no explican nada del capital social. En el caso del Plan Vive madrileño, con rentas mucho mayores, pero sin inversión inicial, su publicidad promete piscinas con solarium, gimnasios y hasta espacios de coworking. Pero, según describe Checa, lo que se encontraron al llegar fue más cutre: suelos desnivelados, un montón de goteras, pisos en los que faltaba el mobiliario -y aún no se lo han puesto-, zonas sin pintar, viviendas para personas con movilidad reducida en las que no caben los electrodomésticos, barreras arquitectónicas para acceder a las zonas comunes… Incluso uno de los bloques se quedó sin electricidad en febrero porque, en vez de la luz de obra que la empresa gestora les había asegurado que tendrían hasta que dieran de alta sus contratos, lo que había era un enganche ilegal que Iberdrola cortó, según cuenta El Salto. Checa aún tuvo suerte: solo le faltaba el tirador de la cisterna, y tardaron tres meses en llevárselo.

Tampoco esas zonas comunes, con gimnasio, piscina y coworking, eran como se las habían pintado. Ramón Bultó, del Sindicato de Inquilinas, señala que ya son muchas las inquilinas del Plan Vive que han acudido a esta organización para organizarse y reclamar mejores condiciones. “Ya tenemos organizados bloques de viviendas en Alcorcón, Alcalá de Henares, San Sebastián de los Reyes, Tres Cantos y Getafe”, afirma.

¿Y por qué pagar 600 euros por una vivienda protegida de 40 metros cuadrados en el cinturón rojo de Madrid en la que todo son problemas? Según muestra el listado de solicitantes que publica Sogeviso, para todo el Lote 3 de la primera licitación del Plan Vive -que abarca 1.763 viviendas en cinco municipios- se presentaron más de 51.500 solicitudes, pero, al ver las condiciones, 4.538 solicitantes rechazaron la vivienda. “En Getafe, el problema de la vivienda es bastante grave y ha habido gente que la ha rechazado, pero no todo el mundo puede permitírselo”, explica Checa. “Este, por ejemplo, es el barrio de Los Molinos y aquí en Idealista hay como dos o tres pisos, nada más, y cuestan más de 1.000 euros, aunque son mucho más grandes”, continúa.

Cobrar más de 2.000 euros para acceder a una vivienda social

Son muchas más las solicitudes que han sido denegadas por no reunir los requisitos, 16.691 en todo el lote. “Han puesto unas condiciones de acceso que no son para la mayoría social”, sentencia Villalobos.

Entre los requisitos para acceder a una vivienda del Plan Vive está cobrar, al menos, una vez y media el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), que actualmente está en 8.400 euros en catorce pagas. Aplicando los coeficientes correctores según miembros de la familia, los ingresos mínimos van de los 15.750 euros para familias de una o dos personas, a los 18.000 para seis o más, lo que supone 1.312,5 y 1.500 euros mensuales brutos con las pagas extras prorrateadas. Pero hay un segundo requisito de ingresos mínimos: el alquiler, incluyendo gastos de comunidad e IBI, no puede superar el 35% de los ingresos.

En el caso de Checa y su pareja, al ser un alquiler de en torno a 600 euros para una vivienda de menos de 40 metros cuadrados, el requisito de ingresos fue de 1.700 euros mensuales mínimos. “Como somos dos, lo podemos afrontar, pero siendo una vivienda de una sola habitación, que podría estar destinada a una persona, es un requisito bastante alto”, señala. Para un piso de 70 metros cuadrados de precio básico en el municipio de Madrid, con una renta de cerca de mil euros entre piso, garaje y trastero, los ingresos mínimos superan los 2.700 euros mensuales, y los 3.000 si es de precio limitado.

Los mínimos que impone el Plan Vive madrileño son los más altos, pero no es la única comunidad donde cierran la puerta de la vivienda protegida a las personas que no llegan a ciertos ingresos. Extremadura exige cobrar los 8.400 euros anuales del IPREM en las viviendas de promoción privada y Castilla-La Mancha impone un mínimo de ingresos de 350 euros mensuales, con variaciones según miembros de la familia, incluso en las viviendas de promoción pública.

Otras comunidades no establecen mínimos de ingresos por norma, pero sí los requieren en determinadas promociones. Cantabria ha destinado 289 viviendas energéticamente eficientes construidas con fondos Next Generation a familias con ingresos mínimos desde 1.750 a 2.333 euros mensuales, según el número de miembros de la familia, y máximos hasta los 4.200 euros. También la Generalitat Valenciana, emulando el Plan Vive madrileño, limitaba el acceso a las 184 viviendas del edificio La Torre, en Valencia, a familias que ganen al menos cuatro veces la suma del alquiler -de 292 a 506 euros- y los gastos de comunidad, que no concreta. Es decir, unos ingresos mínimos que van de los 1.200 hasta más de 2.000 euros. Aunque estas viviendas están por ahora destinadas al realojo provisional de familias afectadas por la Dana. El Institut Català del Sòl de Cataluña sacó a adjudicación en julio varias decenas de viviendas en Igualada para familias con ingresos de al menos 1.500 euros mensuales y el Ayuntamiento de Montcada i Reixac, en Barcelona, otros 68 pisos para los que impone un mínimo de 1.666, incluso para cinco de ellos que tienen una sola habitación y están destinados a una persona o dos —si están casados o son pareja de hecho— menores de 35 años.

El Gobierno de Aragón también impone un mínimo y máximo de ingresos de 1,5 y 2,5 veces el IPREM respectivamente para solicitar una de las nueve viviendas públicas que tiene en el municipio de Graus. Una horquilla de ingresos que va de los 1.050 a los 1.750 euros mensuales. Es el mismo mínimo de ingresos que requiere el Gobierno de Ceuta para optar a una de las 45 viviendas protegidas destinadas a jóvenes de su empresa pública de vivienda, aunque aquí el máximo es bastante superior: 3.500 euros mensuales en el caso de uno o dos convivientes.

Los ingresos máximos que marcan las comunidades autónomas para acceder a una vivienda protegida son, en general, bastante altos. Al menos en comparación con los límites marcados en otros países europeos. Francia marca un máximo de algo menos de 2.900 euros mensuales en el caso más generoso, que es el de una vivienda protegida en París con el menor grado de protección y para una sola persona. Pero la gran mayoría de viviendas protegidas -el 80%- tienen un límite de ingresos de 2.224 euros para familias de un solo miembro incluso en el caso de París. Berlín impone un límite bastante más ajustado: 1.400 euros en el caso de una sola persona. Mientras, en España los límites de ingresos para optar a una vivienda protegida se estiran hasta 7,5 veces el IPREM en la Comunidad de Madrid. Aplicando los coeficientes correctores, el límite de ingresos en el caso de una sola persona se sitúa en más de 6.560 euros mensuales, y para una familia de seis o más miembros en 7.500 euros. En Islas Baleares, el límite de ingresos para todo tipo de vivienda protegida -tanto especial, como general y concertada- son 6,5 veces el IPREM, lo que supone entre 5.000 euros mensuales para una sola persona y 6.500 para familias con dos personas con ingresos. Son en todos los casos, ingresos muy superiores al salario medio español, que, según los últimos datos del INE, se situaban en 28.050 euros anuales en 2023, es decir, poco menos de 2.340 euros mensuales brutos. Castilla-La Mancha incluso tiene una modalidad de vivienda protegida de iniciativa público-privada sin límite de ingresos. “Obviamente, esto es simplemente un intento de premiar con inmuebles a una parte importante de la clase media, o incluso media-alta”, señala Inurrieta.

“Con esos niveles de ingresos tan laxos es muy difícil hacer rotación en los parques públicos de vivienda”

A Escolástico, vicepresidente de la AVS, no le parece un problema que se marquen unos ingresos mínimos; al revés, incluso le parece necesario: “Ser adjudicatario de una vivienda en alquiler sin tener ingresos es una barbaridad”, asegura, explicando que a las personas sin ingresos se les debería garantizar el derecho a la vivienda por la vía de asuntos sociales. Pero también le parece un problema esa flexibilidad de ingresos máximos, incluso en País Vasco, donde el límite es el más restrictivo de toda España, 3.750 euros mensuales en el caso de una sola persona. “Con esos niveles de ingresos tan laxos es muy difícil hacer rotación. Superar 45.000 euros de ingresos anuales en País Vasco es difícil, y ese nivel de ingresos para acceder es también el nivel de ingresos para mantenerte en la vivienda pública”, señala. “Más tarde o más temprano, la administración pública tendrá que solventar este problema”, añade.

En la Comunidad Madrid, los solicitantes de las viviendas del Plan Vive no tienen que estar apuntados en los registros públicos de demandantes de viviendas; las solicitan directamente a la empresa promotora, que es la que gestiona la adjudicación. Mientras, el registro de solicitantes de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS) del Ayuntamiento de Madrid tenía en abril de 2023 más de 35.300 familias en espera de una vivienda social. Según los datos del Observatorio de Vivienda y Suelo, la media de ingresos brutos familiares de los demandantes de vivienda protegida de la comunidad se situaba en 715 euros mensuales, lo que les deja muy lejos del mínimo de ingresos requeridos en el Plan Vive. Según los datos de la EMVS, en el caso de los demandantes del municipio de Madrid, más del 60% apenas sobrepasan los 500 euros al mes.

En toda España, se cuentan al menos 720.000 solicitantes registrados de vivienda protegida, y en la inmensa mayoría de casos sus ingresos no superan los 16.800 euros anuales, cantidad que equivale a dos veces el IPREM. Sin embargo, que el límite de acceso a la vivienda protegida sea tan laxo es algo generalizado y plasmado en la normativa estatal al menos desde 1992. Ese año, el gobierno de Felipe González incluyó en su Plan de Vivienda 1992-1995 la subida del máximo de ingresos de 2,5 a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, bastante más del doble del salario medio de la época. Aplicando el cálculo ponderado por miembros de la familia, el ingreso máximo sobrepasaba los diez salarios mínimos. En el caso de la nueva empresa estatal de vivienda, aún no se conocen los requisitos de acceso y las rentas que se aplicarán, aunque el último plan de vivienda estatal marca máximos de ingresos de 3 y 5 veces el IPREM.

Según el último Boletín Especial de Vivienda Protegida del Observatorio de Vivienda y Suelo, en España hay 1,3 viviendas de alquiler social por cada cien habitantes, un dato que procede de la Encuesta de condiciones de vida del INE en 2023 y que se corresponde con las viviendas con precio por debajo de mercado. Sin embargo, es una cifra que incluye una gran gama de precios y requisitos de acceso que muchas veces dejan fuera a las personas con menos recursos.