En las últimas semanas, en medios de comunicación se han citado datos muy distintos sobre la situación del mercado de la vivienda de alquiler en España. Uno de ellos es el publicado por el Banco de España en su último informe anual, de 2023, que sitúa en el 8% el porcentaje de las viviendas de alquiler en manos de empresas privadas. Una cifra muy distinta de la de nuestras investigaciones sobre megatenedores.

En las once comunidades autónomas de las que hemos conseguido datos —Madrid, Cataluña, Islas Baleares, Andalucía, Aragón, Castilla-La Mancha, Galicia, Comunidad Valenciana, Canarias, Navarra y País Vasco— los alquileres por parte de empresas o entidades públicas que suman 50 o más contratos suponen, en conjunto, el 16% de todas las viviendas alquiladas y registradas, y el 10% si contamos solo las de empresas privadas. Son datos que no incluyen a Castilla y León, que hasta ahora se ha negado a facilitar información, ni a Extremadura, Asturias, Cantabria, Murcia, La Rioja y Navarra, donde no es obligatorio el depósito de fianzas. Y hay grandes diferencias entre comunidades: en la Comunidad de Madrid son el 23% —el 16% si solo contamos las empresas privadas—, frente a Aragón, donde el porcentaje de viviendas alquiladas por megatenedores privados es del 1%.

Los datos del Banco de España y los de Civio hacen referencia a cosas distintas y dibujan realidades diferentes. La pasada semana, el programa Hora 25 de la Ser emitía un programa sobre vivienda en el que señalaba que el 15% del parque de alquiler está en manos de personas jurídicas, con datos de la Agencia Tributaria. Una cifra parecida a la calculada por Civio.

¿Por qué hay tantas diferencias en cuanto a estos números? En resumen, porque se han usado metodologías distintas.

Según explicamos en el apartado de metodología de cada uno de los artículos de esta serie, los datos, obtenidos a través de solicitudes de transparencia a los gobiernos autonómicos, incluyen la identidad y el número de viviendas alquiladas con fianza depositada de las entidades jurídicas —ya sean empresas privadas o públicas— con 50 o más alquileres con fianza depositada. Desde Civio hemos distinguido si es empresa pública o privada, y hemos buscado si dependen de grandes corporaciones, identificando a estas como el grupo empresarial propietario de estas viviendas. Son cifras en las que no se incluyen las casas de empresas con menos de 50 alquileres —aunque dependan de grandes grupos o fondos de inversión—, ni tampoco las de megatenedores que sean personas físicas. Unas limitaciones impuestas por el Consejo de Transparencia y Buen Gobierno de la Comunidad de Madrid, comunidad en la que hicimos la primera de estas solicitudes de información. Tampoco incluye las viviendas alquiladas cuya fianza no ha sido depositada en la entidad regional pertinente —que en el caso de Canarias son la mayoría—, ni, por supuesto, los alquileres en negro. Son datos que están actualizados entre el 31 de diciembre de 2022 —en el caso de la Comunidad de Madrid— y noviembre de 2023 —en el caso de Canarias—.

Por su parte, el informe del Banco de España, según señala el propio informe, se basa en “estimaciones propias” a partir de la información suministrada por el Servicio de Estudios Tributarios y Estadísticas de la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) —sin especificar la fecha de los datos proporcionados, qué tipo de información han usado o cómo han calculado esas estimaciones— y la información del Instituto Nacional de Estadística (INE) en el Censo de Población y Viviendas 2021, la Encuesta de Condiciones de Vida y la Estadística Continua de la Población. Son, en resumen, datos que se basan en estimaciones y en las encuestas realizadas por el INE sobre el año 2021, a pesar de que en la fecha de publicación el INE ya había publicado su encuesta de 2023.

Nuestros datos tienen limitaciones, como explicamos, pero se basan en información objetiva y oficial, facilitada por las administraciones autonómicas, con una metodología transparente. La Ley de Vivienda aprobada el pasado año contemplaba la creación de un registro estatal de contratos de alquiler del que, desde entonces, no se ha vuelto a hablar. Este registro podría proporcionar información clave para conocer la situación real del mercado de la vivienda en alquiler. En noviembre de 2023 preguntamos, vía solicitud de transparencia, sobre esta base de datos: por entonces, según confirmaron desde el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, no se sabía ni los campos que iba a tener.