Ramón Bultó lleva desde octubre de 2022 viviendo sin contrato en su piso de alquiler en el barrio Buenavista de Getafe. Su casero es Fidere IP 3, una de las empresas que el fondo de inversión Blackstone tiene en España. Le reclama una renta de casi mil euros mensuales por el piso en el que vive, de 59 metros cuadrados. Son 200 euros más de lo que pagaba desde que, en 2014, el fondo de inversión compró a la Sareb el bloque de 248 viviendas en el que vive y casi el doble de los 500 euros que pagaba hasta entonces, cuando accedió a su vivienda, calificada de protección oficial, dentro del programa Plan de Vivienda Joven de la Comunidad de Madrid.

Ramón y otras 70 familias acudieron al Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid para que les ayudara a intentar negociar con Blackstone. También recibieron el apoyo del Ayuntamiento de Getafe y acudieron a la Asamblea de Madrid a contar su caso. En diciembre, ofrecieron a Fidere IP 3 aceptar contratos con subidas de la renta acordes con la del IPC, mucho más del tope del 2% impuesto por el Gobierno. “Ese mismo día, Fidere nos envió burofaxes diciendo que teníamos 15 días para abandonar nuestras viviendas, y al día siguiente ya estaban presentando en el juzgado de Getafe las demandas de desahucio”, lamenta Ramón.

¿Quiénes son los principales propietarios de inmuebles en alquiler?

Para realizar esta investigación, en la que ha colaborado El Salto, hemos solicitado a través del Portal de Transparencia de la Comunidad de Madrid la identidad de los grandes tenedores de viviendas alquiladas en esta comunidad con fianzas depositadas en la Agencia de Vivienda Social. Finalmente nos facilitaron datos de las personas jurídicas con 50 o más inmuebles alquilados residenciales y de otros usos. Hemos hecho esta solicitud a todas las comunidades autónomas en las que es obligatorio depositar las fianzas de inmuebles arrendados, información que publicaremos próximamente. Puedes leer también los datos sobre megatenedores de viviendas alquiladas en Catalunya. Para más información puedes ver metodología.

La vivienda en la que vive Ramón es uno de los, al menos, 13.125 inmuebles que Blackstone tiene alquilados, con fianza depositada en la Agencia de Vivienda Social, según marca la normativa de la Comunidad de Madrid, que obliga a depositar en esta agencia las fianzas de arrendamiento de viviendas e inmuebles con uso distinto al de vivienda. Según muestran los datos sobre fianzas depositadas en la Agencia de Vivienda Social por entidades jurídicas con 50 o más inmuebles alquilados, Blackstone es el segundo casero por inmuebles alquilados en la región, solo por detrás de la propia Agencia de Vivienda Social. Según muestran sus cuentas anuales, entre sus filiales Testa y Fidere en 2022 ingresó 100 millones de euros en alquileres.

Parque de vivienda pública

A finales de 2022, la Agencia de Vivienda Social, empresa regional, tenía 21.445 inmuebles alquilados. Por su parte, la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS), ente municipal madrileño, es la arrendadora de otros 6.897 inmuebles. Es la tercera entidad con más inmuebles alquilados.

De los 118.859 inmuebles propiedad de grandes tenedores con 50 o más inmuebles alquilados, 31.707 son del parque público madrileño, ya sea a través del ente regional como de alguna de las 14 empresas municipales incluidas en el listado. En total, suman 0,47 inmuebles alquilados por cada cien habitantes de la Comunidad de Madrid.

La Empresa Municipal de la Vivienda de Rivas Vaciamadrid, con 1.322 inmuebles, es la empresa municipal con más inmuebles arrendados por población: 1,37 inmuebles por cada cien vecinos. Majadahonda suma 388 inmuebles alquilados entre la empresa Patrimonio Municipal Majadahonda y los que son propiedad directa del ayuntamiento: 0,54 por cada cien habitantes. A pesar de que la EMVS tiene 6.897 inmuebles alquilados, apenas suponen un 0,21% de su población.

El viceconsejero de Vivienda y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid, José María García, cifra en 1.400 las viviendas sociales entregadas desde junio de 2019 por la Agencia de Vivienda Social y en otras 1.500 las que están en construcción. Señala varios programas relacionados con vivienda protegida, como el Plan Vive o el acuerdo alcanzado con el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para destinar 65 millones de euros de fondos europeos a la construcción de 1.912 viviendas de protección pública, ambos con colaboración público-privada. También la posibilidad de construir vivienda pública en suelo dotacional incluida en la Ley Ómnibus. “El Ejecutivo autonómico apuesta por aumentar la oferta de vivienda asequible en la región mediante la atracción de inversión, la seguridad jurídica y la reducción de burocracia”, resume José María García.

Según muestra la información facilitada, cerca de la cuarta parte de las 512.412 inmuebles alquilados a 31 de diciembre de 2022 son propiedad de entidades jurídicas con 50 o más inmuebles alquilados en la Comunidad de Madrid. Son un total de 118.859 inmuebles que pertenecen a 375 grupos empresariales. De estas viviendas, más de la mitad están en manos de solo diez grupos empresariales o entidades jurídicas.

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“Estos datos demuestran que en zonas que presentan muchos problemas relacionados con el alquiler, como la Comunidad de Madrid, la concentración de vivienda es mayor y más relacionada con estos fondos de inversión que entraron en el ciclo de 2013, comprando un montón de viviendas públicas, y que se han dedicado a subir los precios”, afirma Pablo Pérez, portavoz del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid. “Aunque sean el 13% del total, su capacidad de tensionar el mercado de la vivienda es bastante grande porque tienen bloques enteros y, si ellos suben el precio, termina dándose un efecto dominó”, añade.

Desde el Sindicato han denunciado las prácticas abusivas de Blackstone, pero también de otros no tan grandes propietarios, como las hermanas Castro Lomas, que tienen tres empresas -Casvoz, Hice y Caspima- que suman 160 inmuebles, la Venerable Orden Tercera —294 inmuebles alquilados, muchos de ellos en pésimas condiciones de habitabilidad— o Quid Pro Quo Alquiler Seguro —126 inmuebles alquilados.

A preguntas de Civio sobre la concentración de vivienda en alquiler en la Comunidad de Madrid, la respuesta del viceconsejero de Vivienda y Ordenación del Territorio, José María García, es que “el Gobierno de la Comunidad de Madrid respeta el derecho de la propiedad y cree en la ley de la oferta y la demanda para regular el mercado”, resumiendo, acto seguido, una serie de políticas emprendidas por el Gobierno autonómico para ampliar la oferta de vivienda en alquiler, como el Plan Alquila o planes de rehabilitación de edificios. Sin embargo, desde el Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid subrayan que esta situación, que califican de “burbuja”, es consecuencia de las políticas de los últimos años: “Claramente no hay un libre mercado ni una ley de oferta y demanda que funcione, la mano invisible no es invisible para nada, es una mano real que toma decisiones y que favorece unas políticas u otras”.

Manuel Gabarre, investigador del Observatorio CODE especializado en políticas de viviendas y fondos de inversión, concreta algunas de las políticas que han favorecido la concentración inmobiliaria, como disminuir la duración de los contratos a tres años y eliminar el derecho de tanteo en la compra de bloques enteros de vivienda en 2013, la creación de las sociedades anónimas cotizadas de inversión (socimi) y la ampliación de sus ventajas fiscales, la exención del impuesto de sociedades y los acuerdos Basilea III, alcanzados por la UE y el G-20 y que en 2010 fijaron que los bancos debían tener un nivel de solvencia del 10,5% con respecto al riesgo asumido. “Los fondos oportunistas supieron que tenían una oportunidad muy buena porque todos los bancos europeos tenían que vender grandes paquetes de vivienda antes de 2019. Entre la Unión Europea, España y los poderes financieros deciden que el sistema de vivienda en España sea una jungla”, explica.

Los fondos de inversión acaparan uno de cada diez inmuebles propiedad de megapropietarios

Aunque Blackstone es, con mucha diferencia, el fondo de inversión con más inmuebles alquilados, hay otros fondos que destacan como arrendadores en la Comunidad de Madrid, como Cerberus, con 2.448 inmuebles alquilados, o Ares Management Corporation, que tiene 1.330. Un total de 19.207 inmuebles arrendados en la Comunidad de Madrid son de fondos de inversión, la gran mayoría con sede en Estados Unidos. Son más del doble de los inmuebles que son propiedad de la banca —8.458— y un 3,75% del total de inmuebles alquilados en toda la comunidad.

“El pistoletazo de salida de los grandes fondos de inversión en España fueron las compras de Goldman Sachs al IVIMA y de Blackstone a la EMVS”, recuerda Manuel Gabarre citando las compras de vivienda pública realizadas por estos fondos de inversión en 2013 a los entes de vivienda pública regional —la actual Agencia de Vivienda Social— y municipal madrileño.

La compra de 2.935 viviendas públicas realizada por Goldman Sachs a la Comunidad de Madrid por 210 millones de euros fue anulada por la Audiencia Provincial en 2018. En el caso de la compra realizada por Blackstone de 1.860 viviendas al Ayuntamiento de Madrid por 128,5 millones de euros, la causa judicial fue archivada en 2022.

Desde 2013 hasta ahora, Blackstone ha multiplicado por siete los inmuebles que tiene alquilados en la región. Una de las compras de inmuebles que realizó tras la de la EMVS fue el paquete de más de 500 viviendas de protección oficial construidas por Egicam Plan Joven en Getafe y Móstoles. Una de esas viviendas es en la que aún vive Ramón Bultó. “Las terminaron en 2012, pero supongo que estaban muy mal económicamente a raíz de la crisis y los pisos acabaron en manos de la Sareb y en 2014 los compró Fidere a un precio de chollo”.

En concreto, fueron 34 millones de euros por 508 viviendas de protección oficial con sus respectivos trasteros y 730 plazas de garaje: menos de 67.000 euros de media por cada piso con su trastero y plaza y media de garaje. Cuando Bultó intentó ejercer su derecho a opción de compra, Blackstone le pidió 282.000 euros por su vivienda.

Según señala Gabarre, el mercado de la vivienda en alquiler no es el prioritario para estos fondos de inversión: “Ellos compran para vender: su razón de ser es tomar dinero prestado para comprar, por ejemplo, 60.000 viviendas de una tacada a muy bajo precio y vender 300 a uno y 2.000 a otros, otras tantas a particulares a precios mucho más altos y a los diez años pirarse. Son empresas extractivistas, no quieren convertirse en inmobiliarias”.

De Madrid a Nueva York pasando por Luxemburgo

La empresa propietaria de la vivienda de Ramón Bultó, Egicam Plan Joven, pasó a llamarse Fidere IP 3, filial de Fidere Patrimonio Socimi SA —antes llamada Rutar Investments SA—, y que a su vez depende de otra sociedad, con sede en Luxemburgo, llamada Spanish Residential Reit Holdco SARL, una sociedad de participación financiera (soparfi) creada por Blackstone. Un estructura empresarial habitual para las corporaciones estadounidenses arrendadoras de vivienda en Madrid.

Blackstone tiene en la Comunidad de Madrid 19 filiales que son las que tienen la propiedad directa de los inmuebles. 16 de estas empresas son o dependen de sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria (socimi), una forma societaria creada en 2009 a imagen de las real estate investment trust estadounidenses que no paga el impuesto de sociedades y tiene bonificaciones de hasta el 95% en el impuesto de transmisiones patrimoniales. Estas, y las dos restantes, dependen a su vez de soparfis con sede en Luxemburgo, que también tienen ventajas fiscales como no pagar impuestos por los dividendos repartidos entre socios ni por las plusvalías sin venden acciones, según explica este reportaje de El Salto.

Blackstone no es el único. En total hay 47 sociedades de 16 grupos empresariales que tienen como intermediarias otras sociedades con sede en Luxemburgo y que suman 19.028 inmuebles alquilados, el 3,7% del total. En muchos casos son entramados de empresas con sociedades intermediarias en Delaware, Islas Caimán, Bermudas, Jersey y otros territorios considerados como paraísos fiscales y que terminan influyendo en el acceso a la vivienda en la Comunidad de Madrid.

Esta investigación se ha realizado junto a El Salto y ha contado con la participación de Carmen Torrecillas, Adrián Maqueda y David Cabo en revisión y visualización de datos. La información remitida por la Agencia de Vivienda Social a partir de una solicitud de información en base a la Ley de Transparencia incluye el listado de las entidades jurídicas con 50 o más inmuebles alquilados en la Comunidad de Madrid, de los que han depositado fianza en dicha agencia en base al Decreto 181/1996, de 5 de diciembre, por el que se regula el régimen de depósito de fianzas de arrendamientos en la Comunidad de Madrid. La solicitud de información original reclamaba la identidad de los grandes tenedores de vivienda en alquiler, tanto jurídicos como físicos, con más de diez viviendas alquiladas, pero en el proceso llevado con la Agencia de Vivienda Social y el Consejo de Transparencia de Madrid se acordó limitar la información a las entidades jurídicas con más de 50 viviendas alquiladas en base a la Ley de Protección de Datos y al volumen inasumible de datos a gestionar en el caso de propietarios con más de diez inmuebles. La información finalmente remitida hace referencia a los inmuebles alquilados con fianza depositada, tanto de uso residencial como de uso distinto al residencial, como locales comerciales, garajes o alquileres de temporada. Esta misma solicitud se ha realizado en todas las comunidades autónomas donde está regulado como obligatorio el depósito de las fianzas de inmuebles arrendados: Catalunya, País Vasco, Andalucía, Galicia, País Valencià, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Aragón, Islas Baleares, Islas Canarias, Extremadura y las ciudades autónomas Ceuta y Melilla. Información que publicaremos próximamente.

La información remitida por la Agencia de Vivienda Social incluye el CIF de la entidad jurídica que tiene propiedad directa sobre los inmuebles alquilados, su denominación social y el número de inmuebles de los que ha depositado fianza a fecha de 31 de diciembre de 2022.

Desde Civio hemos buscado las sociedades de las que son dependientes las 463 entidades jurídicas incluidas en la información inicial a partir de los datos del Registro Mercantil español, de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), de los registros mercantiles de otros países o entidades homólogas, en las cuentas anuales de estas empresas o en sus páginas web corporativas. Hemos identificado como sociedad matriz a los accionistas mayoritarios. También hemos apuntado si la sociedad matriz, la propietaria directa o alguna de las sociedades intermediarias son sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria (socimi) o sociedades de participación financiera luxemburguesas (soparfi) por ser los dos tipos de sociedades con beneficios fiscales más habituales entre las utilizadas por las empresas presentes en este listado.

La información inicial remitida por la Agencia de Vivienda Social incluía a Redexis SA y Redexis GLP —dependiente de Redexis SA— como depositarios de fianzas en la Agencia de Vivienda Social con 242 y 2.978 fianzas respectivamente. En comunicaciones posteriores con la Agencia de Vivienda Social, a través del departamento de prensa de la Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura, la entidad ha confirmado que dichas fianzas responden a servicios de suministros, por lo que su inclusión en el listado de grandes tenedores de inmuebles en alquiler ha sido “un fallo técnico”.

La información inicial remitida no incluía como propietaria de inmuebles con fianzas depositadas a la propia Agencia de Vivienda Social, que ha sido incluida en comunicaciones posteriores con la misma agencia, a través de prensa de la consejería, con 21.445 fianzas depositadas por el alquiler de la misma cifra de inmuebles a fecha de 31 de diciembre de 2023.

La visualización se ha desarrollado con D3.js y Svelte.js.

Aquí puedes acceder al listado completo de entidades jurídicas propietarias de 50 o más inmuebles alquilados.

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