El decreto ley de prórrogas indefinidas del alquiler llega al BOE por separado y con vistas a lo que pase en el Congreso

El BOE de hoy recoge el segundo decreto ley de vivienda, aprobado el martes en el Consejo de ministros, que incluye las prórrogas indefinidas del alquiler, una de las medidas principales que se reclaman desde las protestas y acampadas que surgieron tras el desahucio de Mari Carmen. La norma se aprobó por separado del resto de medidas de vivienda, que conformaron un primer decreto ley publicado ayer y que incluye, entre otras muchas cosas, el veto a algunos desahucios, la compra de vivienda por empresas en determinadas condiciones y prórrogas extraordinarias de dos años de los alquileres. Puedes leer todas las medidas del otro decreto ley aquí.

El texto cambia la duración de los alquileres, que pasan de los cinco años iniciales (siete si el casero es una entidad o empresa) más tres de prórroga si el casero no avisa en plazo de que quiere finalizar el contrato, a un sistema que encadenaría prórrogas de cinco o siete años, según el caso, de forma indefinida. Además, el tiempo de preaviso obligatorio del arrendador para poner fin al alquiler pasa de cuatro a seis meses y, si lo hace, deberá pagar una indemnización al inquilino.

Esta compensación será de doce meses de alquiler en una vivienda análoga (no se calcula sobre la vivienda alquilada para evitar que, si han subido los precios, se quede corta), si es posible calculado a partir del índice de precios del Ministerio de Vivienda, y en una cantidad que en todo caso no puede ser menor que una mensualidad de renta por año vivido en esa casa.

No será obligatoria la indemnización si el casero necesita la casa para residir él o sus familiares de hasta segundo grado o en caso de divorcio. Si no se trasladan en tres meses, excepto causas de fuerza mayor, sí tendrán que pagarla. Tampoco habrá indemnización si el arrendador está en situación de vulnerabilidad acreditada.

Ni si el inquilino -o su cónyuge o hijos o personas dependientes- no ha vivido en esa casa durante seis meses del último año (excepto causas justificadas como motivos de salud, trabajo, estudios o cuidados) o tiene, en el mismo municipio, una vivienda apta, ya sea suya o con derecho de uso. Tampoco si rechaza una oferta en plazo del casero, siempre que esa oferta no suba el precio del alquiler o, si lo hace, sea en un máximo de un 10% y solo si ha habido obras de rehabilitación o mejora en la vivienda que lo justifiquen.

En todo caso, no se aplicará si ya han firmado un nuevo contrato ni si el inquilino cumple las condiciones para alguna otra prórroga obligatoria de las que marca la ley, aunque no la haya pedido, como las de zonas tensionadas de tres años o las de un año para personas en situación de vulnerabilidad, por ejemplo.

Estas prórrogas sucesivas deberán firmarse con las mismas condiciones que el contrato original. De hecho, cualquier acuerdo que las cambie será declarado nulo. Y, si el piso se vende, el comprador subroga esa obligación y asumirá la posible indemnización si quiere echar a los inquilinos y no se encuentra en ninguna de las excepciones. Así, por ejemplo, si una persona compra una vivienda para irse a vivir en ella, no tendrá que pagar indemnización.

La norma afecta no solo a los nuevos contratos, sino también a los que estén en vigor, incluso aquellos anteriores a la Ley de Vivienda. Con algunas particularidades: si quedan menos de seis meses para que acabe un contrato, el arrendador podrá avisar con cuatro, como hasta ahora; si está en prórroga tácita, se podrá aplicar cuando acabe ese periodo; y, si el casero ya ha comunicado en plazo su voluntad de no renovar el contrato, no habrá derecho a indemnización.

Si se acaba convalidando, ¿qué pasa con la prórroga extraordinaria de dos años recogida en el otro decreto ley? El texto aclara que será de aplicación, de forma preferente, esta nueva regulación, más ventajosa para el inquilino. En el caso de que el casero ya haya avisado de que quiere poner fin al contrato, se aplicará la prórroga extraordinaria hasta el final y entonces se dará por finalizado si no hay acuerdo. Pagando indemnización si no está entre las excepciones, eso sí.

En la exposición de motivos destacan que esta nueva regulación es mucho más limitada que las prórrogas forzosas de las rentas antiguas del Franquismo, porque sí permite acabar con el contrato pagando esas indemnizaciones.

El decreto ley, que entra en vigor mañana viernes, se votará previsiblemente ese mismo día en el Congreso, como también lo hará el paquete de medidas publicado ayer. La clave ahora es ver qué deciden los grupos parlamentarios.