Los votos de PP, Vox y Junts tumban los dos decretos ley de vivienda aprobados el martes en el Consejo de Ministros

El Congreso ha decidido hoy no convalidar ninguno de los dos decretos ley aprobados el pasado martes en el Consejo de Ministros. PP, VOX, Junts y UPN han votado en contra de ambos textos. El PNV y Coalición Canaria han votado en contra solo del segundo, el decreto ley de prórrogas indefinidas. Cae así una batería de medidas sobre vivienda que se pusieron sobre la mesa tras el desahucio de Mari Carmen y las protestas masivas que le han seguido. Esto es lo que se ha derogado hoy:

Veto, con matices, a compra por parte de fondos buitre

Una de las medidas más importantes del primer decreto ley que llegó al BOE, derogado hoy, es el veto a la compra de viviendas por fondos buitre. La duda estaba en cómo se iba a definir un fondo buitre y lo que hacía la norma no era acotar por tipo de entidad, sino vetar a empresas y entidades la compra de vivienda residencial gratis o a menos del 70% de su precio de mercado hasta que acabe 2028, pero con excepciones.

Así, las entidades que en su objeto social incluyeran la adquisición de inmuebles no podían adquirir vivienda residencial (en uso o con certificado de fin de obra y que cumplan las condiciones para tener cédula de habitabilidad), gratis o a menos del 70% de su precio de tasación de mercado excepto si la dedicaban a vivienda habitual a precio asequible o social durante cinco años, a residencias sociosanitarias o lugares de protección de víctimas de violencia machista o, en casos de entidades del tercer sector, a colectivos vulnerables. Este límite tampoco aplicaba, claro, a las entidades públicas de promoción y gestión de vivienda social. Ni a las compras que ya estuvieran en escritura pública, ni si derivaban de ejecuciones judiciales, como ejecuciones hipotecarias.

Pero, incluso si no cumplían ninguna de esas condiciones, las empresas podrán comprar a bajo precio sin que se les aplicara este veto si firmaban un Código de buenas prácticas con “la autoridad competente en materia de vivienda”. El decreto ley no dejaba claro si este papel quedaba en manos de las comunidades autónomas, que son las que tienen las competencias, o si lo haría el propio Ministerio. Además, no desarrollaba cómo sería ese código ni qué requisitos o exigencias mínimas incluiría.

Nueva vía para frenar desahucios a personas vulnerables

En cuanto a los desahucios, el decreto ley volvía a reactivar la protección para evitar dejar en la calle a personas vulnerables, con algunas diferencias respecto a rondas anteriores. La norma distinguía entre desahucios practicados por entidades dedicadas a comprar inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados, a un precio “claramente” inferior al de mercado, con objeto de “eludir la función social de la vivienda” o maximizar su rentabilidad, esto es, especular, ya sea con alquileres o precios de reventa “desproporcionados” o para destinarlo a usos no residenciales. En esos casos, siempre que la persona que fuera a ser desahuciada acreditara su vulnerabilidad, se suspendía. No importaba en qué momento del proceso estuviera o si se hubiera suspendido ya antes, siempre que la persona aún estuviera en su casa. Al menos, hasta que acabara 2030.

En el resto de casos, cuando quienes desahuciaban no eran empresas que especulen con la vivienda según esa definición, las reglas cambiaban. La norma creaba un nuevo sistema en el caso de alquileres impagados que establecía que, si la persona es vulnerable y las administraciones públicas no le han dado una alternativa, esas mismas administraciones se tienen que hacer cargo. Así, el tribunal debía dar dos meses para que ofrecieran una vivienda o pagaran el alquiler. Si no hacían nada, la deuda iba a la administración y el contrato se mantenía mientras se mantuviera la vulnerabilidad. La Administración General del Estado se comprometía a compensar a las comunidades autónomas por estos gastos, excepto la parte que se deba a sus retrasos en la aplicación. Este nuevo sistema, además, era estructural y no tenía fecha de fin.

En los casos en los que no aplicase ese nuevo sistema, como ejecuciones hipotecarias, siempre que no se tratara de empresas especuladoras (que se regían por las reglas anteriores), y también hasta el 31 de diciembre de 2030, se suspendían los desahucios en los que las administraciones no hubieran ofrecido una alternativa habitacional “digna y adecuada”. Pero, eso sí, igual que en el decreto ley de marzo, esta suspensión no aplicaba si quien demandaba tiene menos de tres viviendas o si acreditaba que él mismo estaba en situación de vulnerabilidad. Ni grandes tenedores ni entidades o empresas podían alegar esa vulnerabilidad.

El tribunal, entonces, tenía que pedir un informe a los servicios sociales para que ofrecieran alternativas. Si no lo hacían, se mantenía la suspensión, que debía ser revisada cada 12 meses y hasta tres años, excepto si la persona vulnerable rechazaba las opciones alternativas que le ofreciera la administración “sin causa justificada”. Durante la suspensión había compensaciones para los demandantes, pero solo si son personas físicas o entidades que lo destinen al alquiler social o asequible y para suplir los ingresos dejados de recibir por alquileres o gastos de suministros, pero no lucros cesantes “hipotéticos” ni daños morales.

Prórrogas de alquileres y topes de precios

El decreto ley establecía que la prórroga obligatoria de dos años que se aprobó en marzo y estuvo vigente solo unas semanas hasta que el Congreso la derogó era válida.

Además, aprobaba una nueva prórroga extraordinaria de dos años, en las mismas condiciones y obligatoria, como la de marzo, para los contratos que acabasen desde la entrada en vigor de este decreto ley, el jueves, y hasta el 31 de diciembre de 2028, siempre que el inquilino estuviera al corriente de pagos y se lo haya estado los ocho meses anteriores.

En cuanto al tope a la actualización de precios de alquiler anuales, que también estaba en el decreto ley de marzo, cambiaba: no era de un 2% máximo para todos, como entonces, sino para aquellos alquileres que no superen el límite superior del índice del Ministerio. A quienes superasen ese umbral no se les podía subir el alquiler nada. El resto podían negociar esa subida y, si no había acuerdo, era del 2%. Estas reglas afectaban a todas las revisiones anuales hasta que acabase 2027.

Modificaciones en la LAU para topar subidas y reforzar derechos

La norma modificaba varios aspectos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Una de las más relevantes era la regulación de los alquileres temporales y por habitación, que pasaban a entrar dentro del ámbito de aplicación de la norma.

Solo permitía alquileres temporales si su causa estaba justificada de forma explícita en el contrato y de entre 31 días y un año (salvo en casos excepcionales). Si se incumplía cualquiera de estos parámetros, el contrato pasaba a entenderse como de vivienda habitual, con todos los derechos que eso implica. Estas reglas se aplicaban a los contratos temporales que se firmasen a partir del jueves.

En cuanto a los de habitaciones, la suma de los alquileres de cada una no podía superar la renta completa de la vivienda y se les aplicaban los topes de subida de las zonas tensionadas.

Además, y esto es muy importante, y aplicaba de forma general (cuando se acabara el tope temporal del 2%), la revisión máxima del alquiler ya no estaba limitada por el IPC sea cual sea el pacto entre las partes en el contrato, como hasta entonces, sino por el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), que ahora mismo, por ejemplo, está en un 2,47%, muy por debajo del IPC. Además, el IRAV también se aplicaba a los contratos temporales y a los contratos anteriores a la entrada en vigor de este decreto ley y de la Ley de vivienda, ya no solo a los posteriores. Quienes tuvieran esos contratos más antiguos también podían pedir las prórrogas de tres años en zonas tensionadas y las excepcionales en casos de vulnerabilidad, de un año, en el resto de municipios.

El decreto ley eliminaba la posibilidad de que el casero cobrase una indemnización si el arrendatario se iba antes de acabar el contrato, algo que ahora se permite de forma explícita y de hasta un mes de renta por año.

También delimitaba qué gastos pueden obligar a pagar a una persona que alquile una vivienda, que en todo caso no podían subir más del doble del porcentaje en el que lo haga el alquiler. Por un lado, prohibía de forma clara que se tenga que hacer cargo de tributos sobre la casa, como el IBI, y acotaba la posibilidad de que las agencias intermediarias le cobrasen gastos de gestión, que no están permitidos, camuflados: “ni directa ni indirectamente”, “bajo ningún concepto o denominación”.

En cuanto a posibles arreglos, creaba un nuevo sistema que permite que si estás de alquiler puedes informar por escrito al casero de daños en habitabilidad, seguridad o salubridad adjuntando un presupuesto para las reparaciones. Si no respondía en 15 días aceptándolo o con una alternativa, permitía al inquilino hacer las obras y descontarlo del alquiler. Esta regla también se aplicaba a alquileres temporales, pero aquí el casero tenía cinco días para responder a ese requerimiento.

También mejoraba, y mucho, el derecho de tanteo (hacer una oferta si la vivienda en la que estás alquilada se pone en venta) y retracto (pedir que se pare una venta con una oferta menos ventajosa que la tuya): ese derecho seguía vigente aunque la vivienda se vendiera en bloque con otras propiedades y no se podía renunciar a él en el contrato de arrendamiento.

En cuanto a las fianzas, aunque el tope de extras que se podían pedir seguía estando en dos mensualidades más, la novedad era que en temporales ese tope es estableció en una mensualidad y que, por regla general, se prohibía la posibilidad de obligar a contratar seguros de impago o similares. Además, cuando se acabase el contrato, ambas partes debían firmar un documento por escrito en el que se dejase constancia de cómo está el piso. Si en ese documento no se declaraban desperfectos, la fianza tenía que ser devuelta íntegra.

Además, quienes alquilaran un piso podían obligar al casero a que el contrato fuera por escrito. En los casos en los que no lo fuera, seguía siendo válido.

Bonificaciones fiscales a caseros, también si subían precios

El decreto ley también incluía deducciones fiscales a los caseros, incluso si subían el precio en un porcentaje alto o ponían una vivienda por primera vez en alquiler a precios muy superiores al índice del Ministerio. Eso sí, no podían pedirla los grandes tenedores (con diez o más viviendas).

En el caso de los caseros que firmaran un nuevo contrato, las deducciones máximas al rendimiento neto del alquiler en la declaración de la renta era para aquellos que rebajaran su precio más del 5% con respecto al contrato anterior: iban del 100% (mismo arrendatario o precio inferior al Índice de precios de referencia del Ministerio de Vivienda) al 70% si se rebajaba pero no en zonas tensionadas ni para jóvenes de entre 18 y 35 años. Si la vivienda se mantenía en el mismo precio, la deducción era del 50%. Incluso si subía, había deducciones, dependiendo del porcentaje de ese aumento. Las bonificaciones más bajas, del 15% de bonificación, eran para quienes subían más del 20% el precio del alquiler, sin límite.

Contratos de alquiler sucesivos

Nuevo precio	Condiciones	Bonificación
5% de rebaja sobre el contrato anterior	Mismo arrendatario	100%
	Precio menor al índice del Ministerio	100%
	Zona tensionada y entre 18 y 35 años	95%
	Zona tensionada	90%
	Entre 18 y 35 años	85%
	Resto de casos	70%
Mismo precio que el contrato anterior	Todos los casos	50%
Subida de precio	Menos del 5%	40%
	Entre el 5% y el 10%	30%
	Entre el 10% y el 15%	25%
	Entre el 15% y el 20%	20%
	Más del 20%, sin límite	15%

En el caso de quienes pusieran por primera vez el piso en alquiler, o fueran nuevos arrendadores porque habían recibido o comprado la vivienda, por ejemplo, esto es, que el arrendador no sea el mismo que el de un contrato anterior, las bonificaciones iban del 100% cuando el precio no superara el índice del Ministerio hasta el 50% de deducción fiscal aunque se superase ese tope, sin límite de precio. Ese porcentaje subía, incluso con precios altos, si se alquilaba a jóvenes (85%) o en zonas tensionadas.

Alquiler por primera vez (o con nuevo arrendador)

Condiciones	Bonificación
Precio menor al índice del Ministerio	100%
Mercado tensionado y a jóvenes de entre 18 y 35 años	95%
Mercado tensionado	90%
A jóvenes de entre 18 y 35 años, a cualquier precio	85%
Resto de casos, a cualquier precio	50%

Si el arrendador es una administraciones públicas o entidades sin fines de lucro que destinen las viviendas a alquiler social o para personas vulnerables, la bonificación era del 70%. Si se han hecho obras de rehabilitación, del 60%. En cada caso, se aplicaba la bonificación más beneficiosa y estaba vigente durante toda la duración del contrato. Solo continuaba en las prórrogas tácitas, y al 80%, si no se superaba el índice del Ministerio. Esta última deducción durante las prórrogas aplicaba también a los contratos ya en vigor, siempre que acabase el periodo inicial de cinco años después del 1 de diciembre próximo.

Quienes vendieran vivienda a las administraciones públicas para alquiler asequible podían deducirse buena parte de la ganancia patrimonial: hasta el 100% si la casa se compraba por menos de 200.000 euros y en porcentajes superiores si su precio era superior, hasta los 800.000 euros.

Bonificaciones para quienes viven de alquiler y cobren menos de 33.000 euros anuales

También incluía bonificaciones fiscales para inquilinos e inquilinas. Quienes cobraran menos de 33.000 euros anuales se podían deducir, en su declaración de la renta, un 10% de lo que hubieran pagado en alquiler durante el año, hasta un límite de 1.163 euros. Ese límite iba bajando si los ingresos eran superiores a 23.000 euros, de forma proporcional.

El IVA de los alquileres turísticos pasaba al 10%, como el de los hoteles, excepto si quien alquilaba una habitación residía en la casa. También pasaban a ese IVA del 10% las obras en vivienda aunque el propietario no viva en ella, siempre que la tuviera alquilada.

La norma establecía que, a la hora de calcular las propiedades para decidir si alguien es o no gran tenedor, los edificios con unidades susceptibles de ser viviendas ya no se podían calcular como una sola propiedad, sino por todas las que pudiera contener, aunque no estuviera inscrita la división horizontal.

Y definía qué es vivienda asequible: su precio no podía ser de más de un 30% de la renta mediana del municipio.

Línea de avales Tu Casa

El Gobierno creaba, a través de esta norma, un nuevo sistema de préstamos para aquellos que quieran comprar una casa pero no cuentan con el dinero para la entrada. Se trataba de un préstamo a través del ICO, sin comisiones y sin intereses, del 20% del valor de la vivienda hasta 50.000 euros. Se podía pagar hasta en diez años y su singularidad era que se empezaba a devolver una vez se terminase la hipoteca, que no podía superar los 30 años.

Pero el texto no aclaraba quiénes podrán acogerse a esta medida ni cuáles eran sus condiciones, solo una: si se vendía la casa más adelante, el precio solo podía ser el de compra incrementado por el IPC.

El decreto ley también incluía nuevas sanciones, de hasta un millón de euros o un 2% del volumen de negocio, para las plataformas de alquiler de corta duración que no cumplieran las reglas de la Ventanilla Única Digital que marca Europa.

La norma limitaba además a 31 días como máximo los alquileres turísticos. Además, permitía a los ayuntamientos de zonas tensionadas aplicar a esas viviendas de uso turístico recargos en el IBI de hasta el 150%, dependiendo del número de viviendas, como ya se permitía para viviendas desocupadas de forma permanente, cuyas tasas también subían.

También modificaba las reglas de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMIS), aplicándoles recargos en los impuestos si no dedican un porcentaje amplio de su cartera a alquiler asequible.

Y creaba y regulaba la cuenta de ahorro e inversión Financia Europa, una cuenta de ahorro con beneficios fiscales para fomentar la inversión en bolsa europea, así como las reglas de cesión de vivienda a Casa 47.

Prórrogas indefinidas

El decreto ley con los alquileres indefinidos, que iba por separado y que el Congreso también ha tumbado hoy, en este caso con los votos también del PNV, además de PP, Vox y Junts, cambiaba la duración de los alquileres, que pasaban de los cinco años iniciales (siete si el casero es una entidad o empresa) más tres de prórroga si el casero no avisa en plazo de que quiere finalizar el contrato, a un sistema que encadenaba prórrogas de cinco o siete años, según el caso, de forma indefinida. Además, el tiempo de preaviso obligatorio del arrendador pasaba de cuatro a seis meses y, si decidía poner fin al alquiler debía pagar una indemnización al inquilino.

Esta compensación era de doce meses de alquiler en una vivienda análoga, si es posible calculado a partir del índice de precios del Ministerio de Vivienda, y en una cantidad que en todo caso no podía ser menor que una mensualidad de renta por año vivido en la casa.

No era obligatoria la indemnización si el casero necesitaba la casa para residir él o sus familiares de hasta segundo grado o en caso de divorcio. Si no se trasladaban en tres meses, excepto causas de fuerza mayor, sí tenían que pagarla. Tampoco estipulaba indemnización si el arrendador estaba en situación de vulnerabilidad acreditada.

Ni si el inquilino -o su cónyuge o hijos o personas dependientes- no ha vivido en esa casa durante seis meses del último año (excepto causas justificadas como motivos de salud, trabajo, estudios o cuidados) o tiene, en el mismo municipio, una vivienda apta, ya sea suya o con derecho de uso. Tampoco si rechaza una oferta en plazo del casero, siempre que esa oferta no suba el precio del alquiler o, si lo hace, sea en un máximo de un 10% y solo si ha habido obras de rehabilitación o mejora en la vivienda que lo justifiquen.

El decreto ley de prórrogas indefinidas, en detalle, aquí.