Ramón Bultó fue uno de los adjudicatarios de las 240 viviendas protegidas construidas en 2012 en Getafe por Egicam Plan Joven, una constructora constituida apenas tres años antes por el Grupo Egido. La suya era una vivienda protegida de 59 metros cuadrados en régimen de alquiler con opción a compra para jóvenes, como el resto de la promoción y como las otras 268 que la empresa construyó en Móstoles. Diez años después, se acabó el régimen de protección de su vivienda y su nuevo casero elevó a mil euros su alquiler y a más de 280.000 euros el precio a pagar si quería hacerse con la propiedad de su casa.

Ese nuevo casero era Blackstone, el mayor propietario privado de vivienda alquilada en la Comunidad de Madrid y uno de los principales del Estado. La de Bultó fue una de las 2.688 viviendas de protección oficial con las que se hizo a través de Fidere entre 2013 y 2014. La gran mayoría de ellas —2.131— fueron compradas a la Sareb y a la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS) de Madrid.

¿Qué es una vivienda de protección oficial y de qué tipos hay?

Las viviendas con protección oficial son aquellas que tienen restricciones en cuanto a quién puede acceder a ellas según su nivel de ingresos y respecto a su precio, ya sea de venta o de renta mensual si son de alquiler o de alquiler con opción a compra, de promoción pública o privada, o de régimen especial, general o de otro tipo —con mayor o menor restricción de acceso en cuanto a ingresos económicos—. Las comunidades autónomas son las responsables de las calificaciones de vivienda protegida, al ser las que tienen las competencias en vivienda desde la entrada en vigor de la Constitución de 1978, y son también las que definen estos requisitos, precios y también el plazo de duración de la protección. Pero, en el caso de que reciban ayudas estatales, tienen que respetar las directrices marcadas por los planes de vivienda estatales.

En su caso, el fondo de inversión compró Egicam, con sus dos promociones, a la Sareb por 34 millones de euros. Salía a una media de 66.700 euros por cada una de las 508 viviendas incluidas en la compra, sin contar trasteros y plazas de garaje. Menos de la cuarta parte de lo que Blackstone pide ahora a Bultó por su casa, en la que lleva ya tres años pagando el alquiler sin contrato, a la espera de que la Audiencia Provincial confirme o rechace su desalojo.

“Mientras era de protección oficial no tenían más remedio que alquilarla al precio establecido por la Comunidad de Madrid, aunque se lo saltaban porque sumaban el IBI y la comunidad, así que los 500 y pico euros se convertían en 700”, recuerda Bultó. “Pero en julio de 2022 nos llegó una carta a todos los vecinos diciendo que se acababan nuestros contratos y nos los renovaban con precios mucho más altos”, continúa.

La gran mayoría de todas las viviendas protegidas que compró Blackstone tenían plazos de protección muy cortos: 2.223 de ellas de tan solo diez o siete años. 174 de estas viviendas pasaron al mercado libre en 2014, pocos meses después de la compra, multiplicando su valor de mercado. El resto no lo haría mucho más tarde: 2.113 perdieron la protección entre 2016 y 2023, y otras 62 lo harán en 2027. Las 339 restantes, las únicas con 30 años de protección, la perderán entre 2036 y 2038.

¿Cuántas viviendas protegidas se han construido en España?

Desde 1991 hasta 2025 se han construido 1,5 millones de viviendas protegidas en toda España. A ellas se suman otras 1,42 millones levantadas entre 1979 y 1990, y 1,89 millones más de 1968 a 1978. En total: 4,81 millones de viviendas protegidas desde 1968. Sin embargo, la gran mayoría de los 3,31 millones anteriores a 1991 ha pasado al mercado libre, a excepción de las públicas de alquiler, muchas de ellas propiedad del Instituto Nacional de Vivienda del franquismo y traspasadas a las comunidades autónomas con la vuelta a la democracia.

Datos insuficientes y contradictorios sobre viviendas protegidas

A pesar de que las administraciones competentes para calificar y descalificar vivienda protegida son las comunidades autónomas, la gran mayoría de ellas afirma no tener datos sobre las viviendas que hay en sus territorios con protección en vigor.
Desde Civio hemos realizado una estimación aproximada del parque de vivienda con protección en vigor que existe en cada comunidad autónoma y cuántas de estas viviendas perderán su protección en los próximos años a partir de los datos de calificaciones del Ministerio de Vivienda, los datos facilitados por las comunidades autónomas y los plazos de protección que marcan las distintas normativas, estatales y autonómicas. En muchos casos hay contradicciones entre los datos del ministerio y de las comunidades, e incluso entre los distintos datos publicados por una misma administración. Ante la duda, hemos optado por la cifra más positiva, en cuanto a mayor número de viviendas construidas y en vigor. Para más información, ver la metodología.

Las construidas hasta 1978 contaban con un plazo de protección de 50 años, pero, en 1993, el Ministerio de Fomento liberalizó su precio. Sí mantuvieron su restricción de uso, por lo que solo han podido utilizarse como domicilio habitual y permanente hasta que han cumplido los 50 años de protección, plazo que las últimas de ellas alcanzarán en 2028. Las construidas a partir de 1978 ya contaban con un plazo de protección menor, los habituales 30 años, por lo que los 1,42 millones de viviendas construidas entre 1979 y 1990 también han cumplido ya su plazo de protección, las últimas en 2020.

Si nos centramos en el millón y medio de viviendas protegidas construidas desde 1991, según datos del Ministerio de Vivienda, en su gran mayoría —el 91,3%— se han construido con ayudas estatales, y, al menos desde 2014, son de promoción privada —cerca de ocho de cada diez—.

Y, también, la mayoría han sido destinadas al régimen de propiedad. Desde 2014, primer año con datos del ministerio por tipo de tenencia, el 64,1% de las viviendas protegidas calificadas son para venta y algo menos del 20% para alquiler.

“El problema con la vivienda protegida en España es que la mayor parte es para compra”, destaca Alejandro Inurrieta, economista y expresidente de la Sociedad Pública de Alquiler, entidad estatal que existió entre 2005 y 2013 como antecesora de la actual Casa 47. “Una vivienda protegida en compra, cuando se adjudica a una familia, ya no puede rotar, y encima en muchas comunidades se les permite luego hacer negocio y especular con esa vivienda al cabo de unos años. Este es uno de los problemas que tenemos en España respecto a Europa”, añade.

José María Escolástico, vicepresidente de la Asociación Española de Gestores Públicos de Vivienda y Suelo (AVS), también tacha esta preferencia por la vivienda protegida para venta como la excepción europea: “España tiene un modelo de subsidiación a la construcción, con la que se reduce el precio de venta bajo la denominación de módulo. Este producto en Europa no ha existido nunca”. Un paradigma que, según señala, comenzó a cambiar en 2008, pero sin mucho éxito. “Desde 2008 hasta la actualidad lo que hemos hecho en vivienda en alquiler es prácticamente cero, porque ni se han destinado fondos ni tenemos un modelo de gestión de vivienda protegida en alquiler”, explica.

“Lo único que tenemos es vivienda social netamente pública gestionada a golpe de sobreesfuerzo, deficitarias, mal mantenidas y sin vínculo con una actividad de inserción social”, añade Burón, actualmente director gerente de Nasuvinsa, la empresa de vivienda pública navarra, y que antes ha trabajado en el ámbito de la vivienda tanto para el Ayuntamiento de Barcelona como para el Gobierno vasco.

¿Cuántas de ese millón y medio de viviendas mantienen su protección?

Según los plazos de protección contemplados en las normativas autonómicas y estatales, del millón y medio de viviendas construidas desde 1991, a cierre de 2025 mantenían su protección entre 1,05 y 1,13 millones, pero muchas de ellas pueden haber pasado ya al mercado libre, por lo que la cifra de viviendas protegidas a día de hoy se podría reducir a algo menos de 600.000 en todo el Estado, en torno al 40% de las construidas.

¿Qué ha pasado con las que faltan? En torno a medio millón de estas viviendas se han podido descalificar anticipadamente devolviendo las ayudas, una posibilidad que las normas estatales contemplaban, sin ni siquiera establecer un plazo mínimo temporal para ello, hasta 1998. Ese año, para pedir la descalificación voluntaria anticipada, se impuso un plazo mínimo de 15 años desde el fin de la construcción de la vivienda. Y en 2006, los planes de vivienda estatales definitivamente suprimieron esta posibilidad. Pero muchas comunidades autónomas lo han permitido durante bastante más tiempo, como Madrid, Castilla-La Mancha —hasta 2004—, Galicia —hasta 2021— o Extremadura —hasta 2025. Y otras —Aragón, La Rioja, Castilla y León, Murcia y Asturias— aún permiten la descalificación anticipada a día de hoy.

¿Y las que no han sido descalificadas voluntariamente? En la mayoría de los casos, las viviendas de protección oficial están atadas a unos plazos de protección aprobados por las comunidades autónomas, que son las que tienen las competencias en vivienda, o por los planes estatales de vivienda, que desde 2006 establecieron explícitamente un mínimo de 30 años para aquellas que recibieran su financiación.

Más de un millar de las viviendas de alquiler protegido que Fidere compró a la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo madrileña en 2013, construidas entre 2004 y 2009 con las ayudas del Plan estatal de vivienda 2002-2005, tenían un plazo de protección de tan solo diez años, según muestra el documento de salida a bolsa de la entidad. Es el plazo de protección que contemplaba entonces la normativa madrileña para este tipo de viviendas. Otras 350 viviendas protegidas de alquiler con opción a compra, construidas entre 2009 y 2012, y compradas pocos años después a la Sareb, tenían un plazo de protección aún menor: los siete años que establecía el Reglamento de viviendas de protección pública de 2005 de la Comunidad de Madrid, al no haber recibido ayudas estatales.

17 modelos distintos de vivienda protegida

Javier Burón explica que, en la actualidad, varias comunidades están haciendo tres movimientos que, juntos, suponen lo que denomina un “hackeo absoluto” de la vivienda protegida: reducir los años de protección, aumentar sus precios y también el nivel de ingresos para poder acceder a ellas. “Hemos puesto a los zorros a cuidar las gallinas”, lamenta.

Entre las comunidades que han reducido los plazos de protección están Madrid, que los bajó a 15 en 2009, frente a los 20 y 25 años que tenían antes las viviendas protegidas de venta y alquiler respectivamente; Andalucía, que en 2020 redujo el plazo de 30 años a entre siete y 15; la Comunidad Valenciana, donde, apenas un año después de que, en mayo de 2023, se declararan permanentes todas las viviendas protegidas, una nueva ley rebajó la protección de las privadas a entre 15 y 30 años; o en Extremadura, donde, en 2013, bajaron el plazo de protección de 30 a 20 años, y en 2025 se decretó que el nuevo plazo de protección se aplicara retroactivamente.

En el otro extremo, País Vasco destaca por ser la primera comunidad autónoma que declaró la protección permanente de todas las viviendas protegidas en su territorio. Lo hizo a finales de 2002, sin importar régimen de tenencia y si son de promoción pública o privada. Esto fue hace ya 23 años y no ha sido hasta esta década cuando la comunidad ha dejado de perder viviendas protegidas. Años después, otras comunidades han seguido su ejemplo: Islas Baleares en 2018 y Navarra en 2022, a las que pronto se podría unir Asturias, cuyo Parlamento podría aprobar este año su nueva ley de vivienda.

Otras ocho comunidades autónomas han declarado la protección permanente únicamente de las viviendas del parque público: Castilla-La Mancha y Extremadura —desde 2009—, Murcia —desde 2015—, Cataluña —desde diciembre de 2019—, Comunidad Valenciana —desde 2023—, Canarias y Galicia —desde 2024—, y Andalucía —desde finales de 2025—.

¿Qué pasará con las viviendas protegidas que aún quedan?

Entre 2026 y 2030 cumplirán su plazo de protección más de 340.000 viviendas: casi la tercera parte de ellas en Andalucía —alrededor de 93.000—, otras cerca de 68.000 en la Comunidad Valenciana y más de 36.000 en Madrid. Aunque casi todas estas viviendas pueden haber pasado ya al mercado libre porque, cuando se construyeron, la norma estatal y las autonómicas permitían la descalificación voluntaria anticipada.

En los próximos cinco años, la única comunidad autónoma en la que ninguna vivienda protegida pasará al mercado libre es País Vasco. En Cataluña, la Generalitat aprobó a finales de 2025 una ley que prohíbe descalificar vivienda protegida en municipios con mercado residencial tensionado. Según datos de la administración catalana, con esto se ha conseguido evitar que en 2026 pasen al mercado libre cerca de 7.000 de las 7.700 viviendas que cumplen este año su plazo de protección. Pero esta medida, por lo pronto, solo supondrá retrasar su pérdida hasta 2027. Si no se renueva, entre el próximo año y 2030 pasarán al mercado libre en Cataluña casi 29.000 viviendas protegidas.

El nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 establece la protección permanente como uno de los principales requisitos a la hora de financiar la construcción y compra de vivienda protegida. Una medida que supondrá que, independientemente de que la vivienda sea para propiedad o alquiler, o de promotor público o privado, mantenga sus límites de precio y uso para siempre. Es un cambio que expertos en vivienda como Burón, Inurrieta y Escolástico aplauden, pero que desde el Sindicato de Inquilinas critican por su bajo presupuesto: 7.000 millones de euros para cinco años. “Es un presupuesto irrisorio”, afirma Alicia del Río, portavoz del Sindicato de Inquilinas de Madrid.

Y aún queda por saber cómo el plan estatal se materializará a nivel autonómico. Escolástico se muestra optimista sobre ello, incluso en el caso de Madrid: “La realidad es que, cada vez que hay dinero, todo el mundo llega a acuerdos”, sentencia.

Pero, quitando las viviendas con protección permanente que se puedan llegar a construir con los 7.000 millones de euros, seguirán siendo las comunidades autónomas las que decidan sobre qué es una vivienda protegida, y si puede pasar y cuándo al mercado libre. “Las 17 comunidades autónomas tienen prácticas muy diferentes, que cada palito aguante su vela”, concluye Burón.

¿Qué pasa en tu comunidad autónoma?

De las más de 309.000 viviendas protegidas construidas desde 1991 hasta 2025 en Andalucía, a cierre del pasado año entre 225.700 y 230.300 seguían dentro de sus plazos de protección. Pero en torno a 155.000 de ellas podrían haber ido descalificadas voluntariamente de forma anticipada, devolviendo las ayudas recibidas, por lo que el parque de vivienda protegida podría reducirse a 74.350 viviendas.

A ellas se suman hasta 55.120 viviendas públicas de alquiler, la gran mayoría de ellas —48.000— propiedad de la Junta de Andalucía y de las que no hay información sobre su fecha de construcción. Según señalan desde la Consejería de Vivienda andaluza, la mayoría de ellas fueron construidas hace un siglo o transferidas desde el Instituto Nacional de Vivienda franquista. En diciembre de 2025, el gobierno andaluz decretó la protección permanente de estas viviendas.

Pero con las viviendas protegidas de promoción privada la dirección ha sido la opuesta. El Plan Vive andaluz, de junio de 2020, rebajó a entre siete y 15 años los plazos de protección de las viviendas protegidas, según si eran de régimen especial, general o de precio limitado. Es, en el mejor los casos, la mitad de los 30 años que marcaba el plan regional de vivienda anterior.

En los últimos cinco años, cumplieron su plazo de protección en torno cerca de 80.000 viviendas, y entre este año y 2030 lo harán otras 93.470. Dentro de cinco años quedarán entre la cuarta parte y el 40% de las viviendas construidas en los últimos 35 años.

De las cerca de 42.700 viviendas construidas desde 1991 hasta 2025 en Aragón, a cierre del pasado año seguían dentro de sus plazos de protección 31.519. Pero, de ellas, alrededor de 11.300 pueden haber sido descalificadas anticipadamente devolviendo las ayudas, por lo que el parque protegido podría reducirse a 20.225 viviendas.

La práctica totalidad de ellas se han construido con financiación estatal. Todas ellas han tenido como plazo de protección los 30 años que marca el decreto-ley estatal de 1978, ya que la única normativa aprobada por Aragón sobre vivienda protegida en la que se habla de plazos de protección fue de 2003, para permitir la descalificación voluntaria anticipada, una posibilidad que el Gobierno central descartó en 2006. Pero esto no se ha podido aplicar a ni una sola vivienda protegida ya que desde entonces no se ha construido ninguna en este territorio que no recibiera ayudas estatales.

Entre principios de 2021 y finales de 2025 cumplieron su plazo de protección 11.168 viviendas, y en los próximos cinco años lo harán otras poco más de 6.800, aunque todas ellas podrían haber sido descalificadas antes de forma voluntaria, ya que así lo permitían las normas en vigor cuando fueron construidas. Para entonces, quedarán entre algo menos de la mitad y el 57,8% de las construidas desde 1991.

El gobierno de Aragón lanzó en 2024 un proyecto de ley para rebajar el plazo de protección de las viviendas protegidas a 20 años, en el caso de las de promoción pública, y a diez, en el caso de las privadas.

De las poco más de 35.000 viviendas construidas desde 1991 hasta 2025 en Asturias, a cierre del pasado año seguían dentro de sus plazos de protección cerca de 24.800. Pero casi 8.400 de ellas pueden haber pasado al mercado libre porque, a su fecha de construcción, la normativa permitía la descalificación voluntaria anticipada.

En octubre de 2004, Asturias estableció que las viviendas protegidas mantendrían su régimen de protección hasta la declaración de ruina del inmueble. Sin embargo, dos años después reformó la ley para fijar un plazo general de 30 años de protección para todas aquellas que no fueran patrimonio público.

En los últimos cuatro años, cumplieron su plazo de protección más de 10.200 viviendas, y entre este año y finales de 2030 lo harán otras 6.700. Para entonces, quedará entre el 43% y poco más de la mitad de las viviendas construidas desde 1991.

Actualmente, el Parlamento asturiano está trabajando en una nueva ley de vivienda asturiana con la que se declararía la protección permanente de todas las viviendas protegidas y la prohibición de la enajenación de las públicas.

Hasta que en 2018 declaró la protección permanente de todas las viviendas protegidas, ya sean públicas o privadas, y prohibió su descalificación, Islas Baleares aplicaba los 30 años de protección habituales en la normativa estatal. Pero, desde 1999, a las que no habían recibido ayudas estatales, les daba la opción de descalificar las viviendas de forma voluntaria a los 10 años, y antes, tras tan solo cinco años.

De las 15.500 viviendas protegidas construidas desde 1991 hasta 2025 en Islas Baleares, a cierre del pasado año se mantiene un parque de poco más de 11.100. Pero muchas de ellas —cerca de 8.000— pueden haber pasado ya al mercado libre ya que las normativas a las que están atadas permitían su descalificación voluntaria anticipada.

La protección permanente aprobada en 2018 aplica, a cierre de 2025, a 802 viviendas, casi todas ellas públicas y destinadas al alquiler.

Sin embargo, solo entre 2021 y 2025, algo más de 4.400 viviendas protegidas atadas a normativas anteriores cumplieron su plazo de protección y pasaron al mercado libre, si es que no fueron descalificadas anticipadamente antes. De 2026 al cierre de 2030 perderán su plazo de protección cerca de 5.170 viviendas más. Para entonces, quedará entre la quinta parte y el 38,3% de las viviendas protegidas construidas desde 1991.

De las 36.650 viviendas protegidas construidas desde 1991 hasta 2025 en Islas Canarias, a cierre del pasado año seguían dentro de sus plazos de protección entre 29.600 y 33.870, pero más de la mitad de ellas pueden haber pasado al mercado libre con descalificación voluntaria anticipada porque así lo permitían las normas en vigor cuando fueron construidas.

Cerca de la mitad estas viviendas son de promoción pública y destinadas a alquiler, en torno a 12.200, según los datos facilitados desde el Instituto Canario de la Vivienda. A ellas se suman otras 6.200 construidas entre los años 60 y 1990. Todas tienen protección permanente, pero más de la mitad de estas 18.400 viviendas podrían pasar a ser propiedad de sus inquilinos, manteniendo su protección solo durante diez años más, ya que un decreto aprobado en 2023 así lo posibilita para las viviendas públicas anteriores a 1996.

Entre 2021 y 2025, 2.780 viviendas cumplieron su plazo de protección, aunque en todos los casos están atadas a normativas que permitían la descalificación voluntaria anticipada, por lo que pueden haber pasado al mercado libre antes, al igual que las más de 11.400 que cumplirán su plazo de protección entre este año y finales de 2030. Para entonces, quedarán entre el 45,5% y el 61,2% de las viviendas protegidas construidas desde 1991.

De las casi 13.200 viviendas construidas desde 1991 hasta 2025 en Cantabria, a cierre del pasado año entre 10.600 y 11.130 seguían dentro de sus plazos de protección, pero la mitad de ellas pueden haberse descalificado anticipadamente devolviendo las ayudas, por lo que el parque protegido puede reducirse a un mínimo de 5.900 viviendas protegidas.

En 2004, Cantabria creó una categoría de vivienda protegida autonómica que contaba con solo 15 años de protección y, además, se podía descalificar anticipadamente a los cinco años. Su ley de vivienda de 2014 ampliaba los plazos a entre 10 y 30 años según tipo de suelo y si habían recibido ayudas públicas.

En los últimos cinco años, entre 2.000 y 2.500 viviendas cumplieron su plazo de protección, y entre este año y 2030 lo harán cerca de 1.900 más, pero todas ellas también pueden haber sido descalificadas anticipadamente. Para entonces, quedará entre el 44% y el 66,6% de las viviendas construidas desde 1991.

Desde que, a finales de 2005, Castilla y León hizo normativas de vivienda protegida con plazos propios, estos se han limitado a 15 años, e incluso de 10 si eran de alquiler.

Actualmente, de las 52.150 viviendas protegidas construidas desde 1991 hasta 2025, a cierre del pasado año seguirían dentro de sus plazos de protección un máximo de cerca de 38.500, pero más de 20.500 de ellas pueden haber sido descalificadas de forma anticipada con la devolución de las ayudas.

Entre 2021 y 2025 perdieron su protección hasta 13.723 viviendas, y en los próximos cinco años lo harán entre 10.900 y 12.300 más. Para entonces, quedará entre el 34,2% y la mitad de las viviendas construidas desde 1991.

De las 78.300 viviendas protegidas construidas desde 1991 hasta 2025 en Castilla-La Mancha, a cierre del pasado año seguían dentro de su plazo de protección un máximo de 56.892, pero hasta 21.800 de ellas pueden haber sido descalificadas de forma anticipada devolviendo las ayudas.

De estas viviendas, 3.469 son públicas de alquiler, con protección permanente desde 2009. En el caso de las privadas, la norma autonómica contempla un plazo general de protección de 30 años, pero este se reduce a solo a diez años en el caso de las viviendas de precio tasado.

En los últimos cinco años han cumplido su plazo de protección en torno a 21.400 viviendas, y entre 2026 y 2030 lo harán cerca de 17.000 más, aunque todas ellas han podido ser ya descalificadas anticipadamente porque así lo permitían las normativas en vigor cuando se construyeron. Para entonces, quedará entre el 44,8% y el 51% de las viviendas construidas desde 1991.

De las más de 125.500 viviendas protegidas construidas desde 1991 hasta 2025 en Cataluña, a cierre del pasado año seguían dentro de sus plazos de protección, según nuestros cálculos, entre 79.260 y cerca de 110.000 viviendas (ver la metodología). Desde el Departament de Territori, Habitatge i Transició Ecològica catalán concretan la cifra en 90.500 viviendas.

Entre ellas, alrededor de un millar compradas a La Caixa por la Generalitat en el último año a través del mecanismo de tanteo y retracto. Fue después de que el Sindicat de Llogateres organizara una huelga de alquileres que duró más de un año. “El objetivo es que toda la vivienda protegida de La Caixa pase a la administración catalana al precio más barato posible”, señala Aldo Reverte, del Sindicat de Llogateres, que anuncia que la Generalitat se ha comprometido a comprar otro millar de viviendas a la entidad bancaria de aquí a junio. “Ahora empiezan las asambleas para disolver el depósito de la huelga, en trece meses hemos retenido 540.000 euros en alquileres”, explica.

A finales de 2019, la Generalitat aprobó la protección indefinida de las viviendas protegidas de patrimonio público, las edificadas sobre suelos públicos y sobre suelos destinados a vivienda protegida, un cambio que, por lo pronto, garantiza la permanencia de entre 33.000 y 55.000 viviendas protegidas. Pero el resto de viviendas protegidas, las privadas edificadas sobre suelo libre, siguen atadas al decreto de 2014, que contempla plazos de protección de entre cinco y 20 años, según si la vivienda ha recibido ayudas públicas o no, y si está en un municipio con fuerte demanda residencial.

A finales de 2025 dio un paso más, con una ley que bloqueó el paso al mercado libre de todas las viviendas protegidas localizadas en zonas de mercado residencial tensionado, una medida que afecta a 271 municipios de la comunidad autónoma. La medida, según cálculos realizados por la administración catalana, afecta a más de 7.700 viviendas que cumplían su plazo de protección este año. Pero los decretos que declaran estos municipios como zonas de mercado residencial tensionado tienen fecha de caducidad en marzo y octubre del próximo año. Si no se renuevan, de 2027 a 2030 pasarán al mercado libre más de 23.300 viviendas, según nuestros cálculos. Desde el Departament de Territori, Habitatge i Transició Ecològica catalán concretan esta cifra a cerca de 29.000.

A cierre de 2030, de acuerdo a nuestras estimaciones, de las más de 125.000 viviendas protegidas construidas desde 1991, mantendrán la protección entre 60.900 y 86.470. La cifra calculada por el Departament de Territori, Habitatge i Transició Ecològica catalán se reduce a 61.608 viviendas con protección en vigor, poco menos de la mitad de las construidas desde 1991.

De las cerca de 193.200 viviendas protegidas construidas desde 1991 hasta 2025 en la Comunidad Valenciana, a día de hoy siguen en su plazo de protección poco más de 148.500, pero buena parte de ellas —105.389— podrían haber sido descalificadas anticipadamente devolviendo las ayudas, por lo que el parque mínimo de vivienda protegida podría reducirse a poco más de 43.100.

En mayo de 2023, el gobierno autonómico aprobó un decreto con el que ordenaba la protección permanente de todas las viviendas protegidas, siguiendo el modelo vasco, balear y navarro; pero duró poco. El año siguiente, el Gobierno de Mazón lo derogó y sustituyó por otro decreto que mantenía la protección permanente solo para las de promoción pública y rebajaba el plazo de protección de las privadas a entre 15 y 30 años.

Entre 2021 y 2025, 44.650 cumplieron su plazo de protección, y en los próximos cinco años lo harán cerca de 67.900 más, pero todas estas viviendas también tenían la opción de descalificación voluntaria anticipada.

De todas las viviendas construidas desde 1991 hasta finales de 2025, a cierre de 2030 quedarán entre algo más de 43.000 y 80.600, apenas el 42% en el mejor de los casos.

De las 64.000 viviendas construidas desde 1991 hasta 2025 en Extremadura, a cierre del pasado año siguen dentro de su plazo de protección apenas 20.000. Y, de ellas, casi 7.000 pueden haber sido descalificadas anticipadamente, por lo que su parque protegido puede reducirse a un mínimo de 13.000 viviendas.

En 2004, la Junta de Extremadura decretó que todas las viviendas protegidas seguirían siéndolo hasta su derribo o demolición, pero esta protección permanente duró solo hasta 2006. El nuevo decreto aprobado ese año derogó el anterior y rebajó el plazo de protección de las privadas a 30 años, permitiendo que se descalificaran anticipadamente a los diez, incluso sin que eso supusiera la devolución de las ayudas recibidas, una posibilidad que se mantuvo hasta 2012.

En 2013, la Junta extremeña rebajó de 30 a 20 años el plazo de protección de las viviendas de promoción privada, y en 2025, esta rebaja en el plazo la generalizó a todas las viviendas protegidas privadas que hubiera ya en el territorio y no estuvieran atadas a otros plazos de protección por normativa estatal. Como resultado, solo ese año habría cumplido su plazo de protección cerca de 30.000 viviendas.

Entre 2026 y finales de 2030 perderán su protección otras 4.386 viviendas. Para entonces, quedará entre el 19,3 y el 24,4% de las viviendas construidas desde 1991.

De las cerca de 66.500 viviendas protegidas construidas desde 1991 hasta finales de 2025 en Galicia, a cierre del pasado año seguían dentro de su plazo de protección alrededor de 50.400. Pero la mayoría de ellas —cerca de 34.300— pueden haber sido descalificadas anticipadamente de forma voluntaria, por lo que el parque protegido podría reducirse a poco más de 16.000 viviendas.

A finales de 2008, Galicia declaró la protección indefinida de las viviendas de promoción pública construidas sobre suelos destinados a vivienda pública, pero en los siguientes años rebajó su protección a los 30 años. También rebajó la protección de las privadas de los 30 años a de 15 a 25, según la zona.

En diciembre de 2024, la comunidad recuperó la protección permanente de las viviendas protegidas públicas, una medida que afecta a en torno a 4.000 viviendas, según datos del Observatorio de Vivienda y Suelo. También unificó en 30 años el plazo de protección de las privadas de venta, pero mantuvo los 15 años para las de alquiler.

Entre 2021 y 2025, entre 16.000 y 17.000 viviendas cumplieron su plazo de protección, y entre 19.000 y 19.763 lo harán entre este año y 2030, aunque todas ellas han podido ser descalificadas voluntariamente de forma anticipada ya que así lo permitían las normas en vigor cuando se construyeron. Para finales de 2030, de todas las viviendas protegidas construidas desde 1991, quedarán entre 15.830 y cerca de 31.400, entre el 23,8% y el 47,2%.

De las casi 15.000 viviendas protegidas construidas desde 1991 hasta 2025 en La Rioja, a cierre del pasado año seguían dentro de su plazo de protección cerca de 12.600. Pero la gran mayoría de ellas pueden haberse descalificado voluntariamente de forma anticipada, por lo que su parque protegido podría reducirse a poco más de 5.000 viviendas, a las que se sumarían 103 viviendas públicas, según datos del Observatorio de Vivienda y Suelo, de las que no hay información de su fecha de construcción.

La Rioja fue de las primeras comunidades en poner límite a la descalificación anticipada de vivienda protegida. Lo hizo en 1992, pero le puso un plazo de tiempo mínimo muy corto, de tan solo cinco años, y en la actualidad mantiene esta posibilidad: desde finales de 2013, marca un plazo de protección de 20 años y permite la descalificación voluntaria anticipada cuando pasan 15 años.

Entre 2021 y 2025 cumplieron su plazo de protección 2.376 viviendas, y de aquí a 2030 lo harán otras 4.267, pero todas ellas han podido ser descalificadas voluntariamente con anterioridad. Para entonces, quedará entre el 33,5% y el 55,6% de las viviendas protegidas construidas desde 1991.

Desde 1991 hasta finales de 2025 se han construido más de 282.300 viviendas protegidas en la Comunidad de Madrid, la mayoría de ellas con financiación estatal —entre el 61,5% y el 77,3%—. A cierre del pasado año seguían dentro de sus plazos de protección entre 178.500 y 203.000, la mayoría de ellas construidas con financiación estatal —un mínimo de 61%-.

Pero más de 48.100 de ellas pueden haberse descalificado anticipadamente, una posibilidad que la Comunidad de Madrid contempló hasta que aprobó el actual reglamento de vivienda de 2009. Descontando estas viviendas, su parque protegido podría reducirse, a cierre del pasado año, a entre 149.000 y poco menos de 155.000 viviendas.

Madrid fue de las primeras comunidades en aplicar plazos de protección propios, más cortos que los estatales. Y también es una de las comunidades que ha continuado reduciéndolos.

Desde 1997 hasta 2004, el plazo de protección se correspondía con el plazo de amortización del préstamo cualificado que se otorgaba para la construcción de la vivienda, que generalmente era de 10 o 25 años.

En enero de 2005, aprobó su primer reglamento de vivienda protegida, que contemplaba 20 años de protección para las de venta y 25 para las de arrendamiento e integración social, con la posibilidad de descalificar voluntariamente las viviendas a los 15 años devolviendo las ayudas recibidas. Para las de alquiler con opción a compra, el plazo de protección se reducía a tan solo siete años. Fue el tiempo que estuvieron protegidas más de 6.500 viviendas destinadas a este régimen construidas entre 2007 y 2012, entre ellas cerca de un millar de las compradas por Fidere (Blackstone).

En julio de 2009, la comunidad aprobó un nuevo reglamento de vivienda, con el que prohibía la descalificación anticipada, pero que rebajaba el plazo de protección de las viviendas destinadas a venta y alquiler a 15 años. Mismo plazo que se daba antes para la descalificación voluntaria, pero sin tener que devolver las ayudas. Y aumentaba de siete a diez años la protección de las viviendas de alquiler con opción a compra.

Entre 2021 y 2025, en Madrid cumplieron su plazo de protección entre 64.000 y algo más de 71.600 viviendas protegidas, y de aquí a 2030 lo harán entre 30.000 y casi 36.500 más, aunque la gran mayoría de ellas han podido ser descalificadas anticipadamente de forma voluntaria porque así lo permitían las normas en vigor cuando fueron construidas. A cierre de 2030 quedarán entre 148.500 y cerca 166.600 viviendas protegidas en vigor, entre el 52,6% y el 59% de las construidas desde 1991.

Es una cifra que no tiene en cuenta las viviendas públicas de alquiler de la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid (AVS) —22.845— y la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS) —9.000 viviendas—, de las que la administración madrileña se ha negado a dar información sobre en qué años fueron construidas. Tampoco las 2.200 que suman otros diez municipios madrileños, según datos de 2023 del Observatorio de Vivienda y Suelo. En Madrid, la normativa autonómica no otorga más protección a las viviendas de promoción pública que a las privadas, pero, según destaca Quique Villalobos, responsable de las áreas de urbanismo y vivienda de la Federación Regional de Asociaciones Vecinales de Madrid (FRAVM), tanto la AVS como la EMVS en 2015 descartaron en sus estatutos la posibilidad de descalificar o vender sus viviendas. “Las viviendas públicas de la EMVS y la AVS están en un parque público de vivienda social con unas condiciones de precio tasadas por su propia naturaleza y está prohibida su venta según los estatutos de ambas instituciones”, confirma Villalobos.

De las poco más de 50.000 viviendas protegidas construidas entre 1991 y 2025 en la Región de Murcia, a día de hoy cerca de 36.750 seguirían dentro de sus plazos de protección. De ellas, cerca de 29.500 podrían haber sido descalificadas voluntariamente de forma anticipada, por lo que el parque protegido podría reducirse a 7.245 viviendas.

En 2015, la Asamblea de Murcia declaró la protección permanente de las viviendas protegidas de promoción pública, pero la duración de la protección de las privadas la delegó a los reglamentos. Desde entonces se ha establecido en tan solo diez años, y con la posibilidad de descalificarla anticipadamente a partir de los cinco años.

Entre 2021 y 2025 cumplieron su plazo de protección cerca de 13.300 viviendas, y desde ahora hasta finales de 2030 lo harán cerca de 21.900 más, aunque todas ellas han podido ser descalificadas de forma voluntaria anticipadamente. Para entonces, de todas las viviendas protegidas construidas desde 1991 hasta 2025, quedarán entre 7.200 y 18.000, entre el 14,34% y el 36%.

De las poco más de 49.200 viviendas protegidas construidas desde 1991 hasta 2025 en Navarra, a día de hoy siguen dentro de sus plazos de protección algo más de 39.200. Pero, de ellas, casi 15.700 pueden haber sido descalificadas anticipadamente, por lo que el parque protegido puede reducirse a un mínimo de 23.530 viviendas.

Navarra aprobó en julio de 2022 la protección indefinida de todas las viviendas protegidas de su territorio, siguiendo el ejemplo de País Vasco. Desde Nasuvinsa, la empresa autonómica de vivienda, han confirmado la protección permanente de todas las de su propiedad, independientemente de cuándo hayan sido construidas, 1.424 según los datos que han facilitado a Civio.

A pesar de ello, entre 2021 y 2025 cumplieron su plazo de protección 8.780 viviendas, y entre 2026 y 2030 lo harán 11.000 más. Son viviendas construidas antes de que entrara en vigor la protección permanente en 2022 y que, además, han podido ser descalificadas anticipadamente de forma voluntaria. Para finales de 2030, quedarán entre el 45,6% y el 57,3% de las viviendas protegidas construidas desde 1991.

De las 87.700 viviendas protegidas construidas entre 1991 y 2025 en País Vasco, según nuestros cálculos, a cierre del pasado año seguían dentro de sus plazos de protección unas 65.000. Sin embargo, la estimación del Departamento de Vivienda y Agenda Urbana vasco rebaja esa cifra hasta 56.112, el 64% de las construidas. La diferencia —de algo menos de 9.000 viviendas— se debe a que en Civio hemos aplicado los plazos de protección vigentes en la fecha de la calificación definitiva de cada vivienda (ver la metodología).

País Vasco fue la primera comunidad en España en declarar la protección permanente de todas las viviendas protegidas, en 2003. La medida no frenó la promoción privada: según los datos del Gobierno vasco, alrededor de dos tercios del parque protegido existente hoy en Euskadi —en torno al 66%— ha sido promovido por operadores privados.

Antes de que se declarara la protección permanente, hace ya 23 años, el plazo de protección general era de 20 años. Por ello, en los últimos cinco años habría perdido algo más de 22.600 viviendas protegidas. Son las últimas que habrían pasado al mercado libre.

De las 2.400 viviendas protegidas construidas desde 1991 hasta 2025 en Ceuta, seguirían dentro de sus plazos de protección cerca de 1.830. Pero alrededor de 700 de ellas podrían haber sido descalificadas anticipadamente, por lo que el parque protegido podría reducirse a poco más de 1.120. En torno a la mitad serían del parque público de alquiler.

En los últimos cinco años han cumplido su plazo de protección 593 viviendas, y entre 2026 y 2030 lo harán otras 442, pero todas ellas han podido ser descalificadas anticipadamente de forma voluntaria. Para finales de 2030 quedarán entre 1.122 y 1.388 viviendas protegidas, en torno a la mitad de las construidas durante esos años.

De las 4.261 viviendas protegidas construidas desde 1991 hasta 2025, según datos facilitados por la administración melillense, a principios del pasado año quedaban cerca de 3.600. De ellas, otras 236 se perdieron en 2025.

De las cerca de 3.360 viviendas protegidas que quedan en la actualidad, casi 2.000 son de promoción pública, pero la administración afirma que no sabe cuántas de ellas son destinadas a alquiler y cuantas a venta.

Entre este año y 2030 cumplirán su plazo de protección cerca de 1.200 viviendas. Para entonces, quedará entre el 8,6% y la mitad de las construidas desde 1991.

Eva Belmonte, María Álvarez del Vayo y Maria Toldrà han colaborado en este reportaje revisando todos los datos publicados.

El cálculo de las viviendas existentes se ha realizado a partir de las estadísticas de calificaciones definitivas de vivienda protegida del Ministerio de Vivienda, los datos de viviendas protegidas en alquiler aportados por las distintas comunidades a raíz de las solicitudes de información en base a la Ley de Transparencia realizadas por Civio, estadísticas regionales e información oficial publicada en páginas web de las distintas administraciones, y el Observatorio de la Vivienda y Suelo. Ante contradicciones entre los datos autonómicos y los del ministerio, se ha dado preferencia a los autonómicos.

Estas cifras se refieren a viviendas protegidas construidas a partir de 1991, primer año con cifras en las estadísticas publicadas por el ministerio, diferenciando entre las que están vinculadas a planes de vivienda estatales y a planes autonómicos, si son de alquiler, venta, alquiler con opción a compra u otros regímenes, tipo de protección, y si su promotor es público o privado. En los casos en los que no hay información suficiente para asignar un plazo de protección concreto, se ha señalado el plazo mínimo y máximo según la información disponible, y en las visualizaciones se ha optado por el plazo máximo.

Aunque el plazo de protección, como otros requerimientos de las viviendas protegidas, obedece a lo que dicte el plan o legislación en el momento de su calificación provisional, el plazo de vigencia de la protección empieza a contar a partir de su calificación definitiva. Ya que no es posible confirmar qué viviendas con calificación provisional finalmente han tenido calificación definitiva, hemos optado por elegir la fecha de calificación definitiva tanto para aplicar la norma vigente en ese momento como para contar los años de protección, a pesar de que esto suponga un desfase en cuanto a que hay viviendas a las que se ha asignado un régimen de protección posterior al que le corresponde. También hemos calculado cuántas de estas viviendas protegidas podrían haberse descalificado voluntariamente de forma anticipada al estar atadas a normativas que así lo permiten.

Las estadísticas del Ministerio de Vivienda incluyen datos contradictorios, ya que en muchas comunidades autónomas y años la cifra de viviendas calificadas en base a planes estatales es mayor a la de planes estatales y autonómicos juntos, o la cifra de calificaciones totales de un año es menor a la de las calificaciones de viviendas destinadas a un régimen concreto de tenencia. Hemos preguntado a los ministerios de Vivienda y Transportes (antiguo Ministerio de Fomento) por estas contradicciones sin haber obtenido respuesta. Hemos optado por escoger la cifra con menos contradicciones confrontando los datos de las diferentes tablas disponibles en la web del ministerio y, cuando no ha sido posible, hemos optado por la cifra mayor. Por ejemplo, en los casos en los que la cifra de planes estatales es mayor a la de planes estatales y autonómicos, hemos incluido la cifra estatal y asignado 0 viviendas a planes autonómicos, respetando también la cifra mayor de viviendas a nivel provincial entre ambas tablas, por lo que las cifras en varios casos son superiores a las aportadas por el ministerio. Hemos aplicado la misma norma ante contradicciones entre los datos del ministerio y los aportados por las comunidades autónomas y otras fuentes oficiales.

Andalucía. Inicialmente, la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda se limitó a remitir a las estadísticas del Ministerio de Fomento. Tras presentar una reclamación, admitida por el Consejo de Transparencia y Protección de Datos de Andalucía, mandaron el listado de viviendas calificadas entre 2010 y 2023 con destino a alquiler, con información de si son públicas o privadas, municipio y fecha de calificación definitiva, pero sin identificar al promotor ya que, según señala una aclaración de la resolución, no han recibido ayudas públicas. Sin embargo, en una búsqueda en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía hemos encontrado que 121 de estos expedientes sí tenían financiación cualificada, coincidiendo con las cifras publicadas por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, y varios de ellos eran de regímenes de tenencia distintos al alquiler. En varios casos, los datos aportados por la Junta también contradicen la información sobre varios expedientes incluida en el informe Fiscalización del Programa Presupuestario 43A “Vivienda, Rehabilitación y Suelo”, realizado por la Cámara de Cuentas de Andalucía. Por ello, ante contradicciones entre los datos aportados sobre calificaciones y los aportados por la Junta de Andalucía en cuanto a regímenes de tenencia, hemos incluido el dato del ministerio cuando cifras y fechas (mes y año) coinciden, y hemos optado por la cifra mayor si hay contradicción también en las fechas de calificación.

La administración también ha enviado el listado de viviendas de las que es titular la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA), con municipio, pero sin fecha de calificación definitiva. Sobre estas últimas, la consejería señala que “existen viviendas construidas hace un siglo; un gran paquete de viviendas antiguas pertenecientes al Estado (INV, IPPV, etc.) y que fueron transferidas a la Comunidad Autónoma de Andalucía; otro paquete son las construidas ya por la Junta de Andalucía tras la Autonomía y el último son las viviendas construidas por AVRA (antes EPSA) en alquiler en los últimos treinta años”.

Aragón. La Dirección General de Vivienda ha rechazado nuestra solicitud de información. Hemos reclamado ante el Consejo de Transparencia de Aragón, que, hasta la fecha, no ha emitido una resolución. Por ello, nos limitamos a contabilizar las viviendas calificadas y con pérdida de calificación a partir de los datos del Ministerio de Vivienda y las normativas estatal y autonómica, aplicando, en caso de duda, los plazos de mayor duración. No hemos incluido las 579 viviendas públicas para arrendamiento autonómicas, según datos del Observatorio de Vivienda y Suelo, por no tener fecha de calificación y porque su protección, según la normativa autonómica y estatal, no es permanente.

Asturias. La Consejería de Ordenación del Territorio, Urbanismo, Vivienda y Derechos Ciudadanos rechazó nuestra solicitud de información. Tras presentar una reclamación ante el Consejo de Transparencia y Buen Gobierno, que la estimó parcialmente, ha remitido un listado de 1.182 promociones privadas de vivienda protegida, con fecha de calificación definitiva —menos en 300 de ellas— pero sin número de viviendas por promoción y sin concretar si son para venta o alquiler. Hemos incluido los datos de 65 promociones de las que hemos podido encontrar información oficial del Principado de Asturias, pero en dos casos no aportan fecha de calificación definitiva, solo provisional. En concreto, las promociones 002/19 VPC de 2019, y la 001/19 VPC, de 2022, cuyo plazo de protección se ha contado a partir del año de la calificación provisional.

La consejería ha remitido otro listado de viviendas protegidas públicas, con fecha de calificación y número de expediente, pero tampoco concreta si para alquiler o venta. Son 40.211, de las cuales 25.827 fueron calificadas entre 1951 y 1990; 11.380 entre 1991 y 2024; y 1.287 no tienen fecha de calificación. De ellas, hemos localizado 413 promociones que suman 8.760 viviendas como viviendas de alquiler gestionadas por Vipasa, según una licitación para su mantenimiento publicada en 2018; de ellas, 333 promociones con 7.800 viviendas están calificadas desde 1991, a las que se suman otras 185 que son propiedad del Principado de Asturias.

Según datos del Observatorio de Vivienda y Suelo, los ayuntamientos de Avilés y Gijón tienen 113 y 199 viviendas respectivamente que no se han tenido en cuenta en los cálculos al no tener protección permanente ni tener información de su fecha de calificación.

Islas Baleares. La Dirección General de Vivienda y Arquitectura ha remitido el listado de viviendas protegidas en alquiler de promoción pública y privada, con número de expediente, año de calificación, promotor, municipio y dirección, régimen y plazo de protección.

Islas Canarias. El Instituto Canario de la Vivienda (ICAVI) ha remitido información de las promociones de vivienda de promoción pública autonómicas destinadas a alquiler, con número de expediente, número de viviendas, denominación, localidad, tipo de tenencia y fecha de fin de obra, dato que hemos usado como fecha de calificación definitiva, desde el año 1963.

Son 19.407 viviendas en total, frente a las 9.945 que contempla el Observatorio de la Vivienda y Suelo como viviendas de alquiler de titularidad autonómica canaria, a las que se sumarían otras 4.528 de colaboración público-privada y 4.940 más en alquiler con opción a compra. El Decreto-ley 1/2024 otorga protección permanente a las viviendas de promoción pública, pero permite que las calificadas con anterioridad al decreto sean enajenadas y mantengan su protección durante el plazo de amortización del préstamo hecho al comprador y, como mínimo, durante diez años. A todas les hemos aplicado protección permanente por no disponer de datos de viviendas de promoción públicas enajenadas y la fecha de calificación de las mismas. En 2023, el Gobierno canario aprobó la venta de 10.500 viviendas del Icavi calificadas antes de 1996 a sus inquilinos. Hasta ese año, según los datos remitidos, se contaban 12.791 viviendas con calificación definitiva propiedad del Icavi. No se han contado 22 promociones que suman 882 viviendas de las que no se aporta fecha de fin de obra para no duplicarlas con las contabilizadas a partir de las estadísticas del ministerio.

Según datos del Observatorio de Vivienda y Suelo, no hay ayuntamientos de más de 20.000 habitantes con viviendas sociales en alquiler.

Cantabria. La Dirección General de Vivienda y Arquitectura del Gobierno cántabro ha remitido datos con municipio, fecha de calificación provisional y definitiva, promotor y plazo de protección de las viviendas públicas de alquiler y alquiler con opción a compra. Añaden que hay otras 300 privadas alquiladas entre particulares. Las viviendas públicas están divididas en dos tablas: una de ellas referente a las viviendas gestionadas por la Dirección de Vivienda —54 viviendas— y la otra gestionadas por entidades del sector público autonómico y otros entes —1.103—. En la tabla de viviendas gestionadas por entes autonómicos u otros, todas aparecen como de promoción privada y en algunas se añade el nombre de empresas privadas como promotoras. De esta tabla, 296 viviendas están promovidas por la empresa autonómica Gesvican y otras 338 por la Sociedad de Vivienda y Suelo de Santander —327— y Reinosa —11—. Hemos preguntado sobre esta contradicción sin obtener respuesta. Las viviendas de Gesvican de esta tabla y las gestionadas por la Dirección de Vivienda suman 346, cifra parecida a la del informe del Observatorio de la Vivienda como viviendas de titularidad autonómica (402) en 2023, por lo que las hemos contabilizado como públicas, al igual que las promovidas por los ayuntamientos. El resto las hemos contabilizado como privadas.

Castilla y León. La Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Ordenación del Territorio ha rechazado nuestra solicitud de información. Hemos reclamado ante el Comisionado de Transparencia de Castilla y León, que, en abril de este año resolvió que estaban obligados a darnos la información, pero sin concretar un plazo de tiempo para ello. A la fecha de publicación de este reportaje, desde la consejería no nos han remitido ninguno de los datos solicitados. Por ello, nos limitamos a contabilizar las viviendas calificadas y con pérdida de calificación a partir de los datos del Ministerio de Vivienda y las normativas estatal y autonómica. No hemos incluido las 1.862 viviendas públicas para arrendamiento autonómicas, las siete del Ayuntamiento de Ávila, las 53 de Palencia ni las 205 de Salamanca, según datos del Observatorio de Vivienda y Suelo, por no tener fecha de calificación.

Castilla-La Mancha. La Consejería de Fomento ha remitido datos de las viviendas protegidas de alquiler promovidas por Gicaman, empresa gestora de infraestructuras de Castilla-La Mancha, y por la Dirección de Vivienda. En el listado de Gicaman hay un total de 90 promociones que suman 4.146 viviendas. De ellas solo 27 —783 viviendas— son de promoción pública; el resto están señaladas como de promoción privada, ya que la legislación autonómica permite que la administración autonómica promueva vivienda protegida privada.

En el listado de la Dirección de Vivienda se señala el total de viviendas de cada promoción y cuantas de ellas son para alquiler, por lo que en este caso también se incluyen viviendas destinadas a venta o alquiler con opción a compra. Incluye 3.518 viviendas con calificación anterior a 1990 o sin fecha de calificación que no se han tenido en cuenta en los cálculos y tres con fecha de calificación provisional de 2009 que se han contabilizado en el citado año. Según el Observatorio de Vivienda y Suelo, no hay entes municipales de poblaciones de más de 20.000 habitantes con vivienda pública.

Cataluña. La Agència de l’Habitatge de Catalunya ha remitido el listado de las viviendas con protección en vigor a diciembre de 2024, incluyendo las de alquiler, venta y alquiler con opción a compra. Un total de 103.849 viviendas. El listado incluye información de municipio, año de calificación definitiva, si es suelo de reserva para vivienda protegida, identificación del promotor y si este es público, privado u organización sin ánimo de lucro, pero no si la promoción de vivienda ha recibido ayudas, dato que también condiciona el plazo de protección a aplicar. Sobre este último punto, hemos aplicado el plazo de protección menor y mayor según la información disponible. También hemos tenido como referencia el informe publicado en septiembre de 2022 por el Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona y la investigación publicada por La Directa sobre este mismo tema en junio de 2024.

A pesar de que la información facilitada por la Generalitat muestra las viviendas con protección en vigor a diciembre de 2024, en el gráfico sobre Cataluña se muestran las viviendas que podrían haber sido descalificadas, manteniendo la incertidumbre sobre las mismas. La razón de esto es que no disponemos de las fechas de descalificación de las viviendas que habrían pasado al mercado libre para poder mostrar así el número de viviendas con protección vigente cada año.

El decreto 454/2004 imponía un plazo de protección de 90 años en todos los casos y el 244/2005, lo hacía solo para las viviendas que habían recibido ayudas. Ambos fueron derogados y el plazo de protección reducido a 30 años por el Decreto 13/2010. Sin embargo, a las viviendas construidas durante los años en los que estuvieron en vigor se les ha aplicado un plazo de protección mínimo de 30 años y máximo de 90, ya que, como muestra esta noticia, hay casos en los que no se pidió el cambio en el tiempo que el decreto de 2010 estuvo en vigor.

En 2019, el Decreto 17/2019 califica definitivamente las viviendas protegidas de patrimonio público y las construidas sobre suelo destinado a VPO, ordenando también la calificación indefinida del suelo y aplicando este régimen a las viviendas calificadas con anterioridad en su disposición transitoria segunda, por lo que todas las viviendas construidas sobre suelo destinado a vivienda protegida y de patrimonio público (alquiler) anteriores han sido marcadas con protección permanente.

En diciembre de 2025, un decreto bloqueó la descalificación de las viviendas protegidas ubicadas en 271 municipios declarados zona tensionada hasta marzo y octubre de 2027, a pesar de que cumplieran su plazo de protección en 2026. Los municipios tensionados están recogidos en la Resolución de 8 de octubre de 2024 y en la del 14 de marzo de 2024.

En el caso de las viviendas propiedad de La Caixa, incluimos los plazos de protección y años de finalización de protección específicos, facilitados al Sindicat de Llogateres a través de la Ley de Transparencia y que desde este colectivo han compartido con Civio.

Desde el Departament de Territori, Habitatge i Transició Ecològica catalán han facilitado, posteriormente, una nueva estimación del parque de vivienda con protección en vigor a cierre de 2024, que en este caso se reduce a 98.530 viviendas —5.319 menos que en el anterior listado—, así como la cifra de viviendas que perdieron su protección en 2025 y las que lo harían cada año de 2026 a 2030, especificando cuantas de ellas están en municipios tensionados. Hemos mantenido la información facilitada en el primer listado al disponer en este de información de fecha de calificación y régimen de uso de las viviendas.

Comunidad Valenciana. La Dirección general de vivienda respondió en marzo de 2025 aportando solo la cifra total de viviendas de la Entidad Valenciana de Vivienda y Suelo (EVHA), “unas 15.000 viviendas adquiridas y/o construidas a lo largo de muchos años”. Tras reclamar ante el Consell de Transparència valenciano, este resolvió en noviembre de 2025 que la administración tiene que darnos la información sobre viviendas protegidas en régimen de alquiler, pero, como respuesta, el gobierno valenciano solo ha vuelto a proporcionar la cifra genérica de 15.000 viviendas de titularidad pública. En mayo de 2026, el Consell ha reiterado la obligación de la administración de responder a nuestra solicitud. Como respuesta, la administración sólo ha señalado que la Entitat Valenciana de Vivenda i Sòl dispone de 11.801 viviendas en arrendamiento.

El Observatorio de Vivienda y Suelo cifra en 11.544 y 2.754 las viviendas de esta entidad en arrendamiento y venta respectivamente en 2023 y añade los parques públicos de Alicante —746 en alquiler—, Elda —137 en alquiler con opción a compra—, Elche —17 en alquiler, 24 en alquiler con opción a compra y 12 en venta—, Castellón —240 en alquiler y 137 en alquiler con opción a compra—, Gandía —179 en alquiler y 33 en alquiler con opción a compra—, Sagunt —3 en alquiler—, Torrent —3 en venta— y Valencia —859 en alquiler—. Son 13.725 viviendas públicas de alquiler con protección permanente por el Decreto 68/2023 de las que no disponemos de fecha de construcción, y a las que se sumarían otras 22 en 2024, según las estadísticas del Ministerio de Vivienda. Desde 2014, primer año con datos del ministerio según promotor y régimen de tenencia, solo se han construido 26 viviendas protegidas públicas, todas para alquiler.

Extremadura. El Departamento de Vivienda y Agenda Urbana ha remitido el listado de viviendas públicas por municipios, pero sin año de calificación, solo señalando que “los numerosos expedientes de promoción y construcción se ejecutaron durante varias décadas, comprendiendo desde los años 80 con las transferencias del Estado”. Son 13.079 viviendas que, al no disponer de las fechas de calificación, no se han tenido en cuenta a la hora de calcular las viviendas descalificadas cada año, únicamente las 393 viviendas públicas que aparecen en las estadísticas del ministerio a partir de 2014. También ha remitido las viviendas de alquiler privadas, estas sí con fecha de calificación definitiva y fin de protección, pero que pierden su vigencia con el decreto de julio de 2025, que baja a 20 años el plazo de protección de todas las viviendas existentes privadas no atadas a otros plazos de protección por normativa estatal en su disposición transitoria única.

Galicia. El Instituto Galego da Vivenda e Solo solo ha remitido datos generales sobre el cumplimiento del Pacto de Vivienda de Galicia 2021-2025. Presentamos una reclamación ante la Comisión de Transparencia de Galicia para que nos facilitaran datos más concretos, pero esta rechazó nuestra reclamación. Por ello, nos limitamos a contabilizar las viviendas calificadas y con pérdida de calificación a partir de los datos de calificaciones definitivas del Ministerio de Vivienda y las normativas estatal y gallega. Según el Observatorio de Vivienda y Suelo, la Xunta cuenta con 3.819 viviendas de alquiler y el Ayuntamiento de A Coruña con otras 410, que no se han tenido en cuenta a la hora de hacer los cálculos por no disponer de sus fechas de construcción. Desde 2014, primer año con datos, hay 235 viviendas públicas calificadas de alquiler y otros regímenes.

La Rioja. La Secretaría General Técnica de Política Local, Infraestructuras y Lucha contra la Despoblación ha remitido el listado de viviendas protegidas en alquiler privadas que parte de los datos del Servicio de Vivienda, de la Dirección General de Urbanismo, y, por otro lado, los datos de vivienda de alquiler protegida pública, que recoge la Sociedad Pública Instituto de la Vivienda de la Rioja (IRVI). Incluye 13 viviendas compradas a Aliseda y Sareb en 2024 que no se han tenido en cuenta para hacer los cálculos, al no estar confirmado si estas viviendas contaban ya con la calificación de vivienda protegida, otras 16 en cesión de uso tampoco contabilizadas y otras 30 del Instituto de la Vivienda de La Rioja de la que se da el año de fin de obra en vez del año de calificación y del que se ha calculado el plazo de protección a partir de dicho año. En la respuesta de la administración riojana, estas 30 viviendas están señaladas como de promoción privada, a pesar de que su promotor es el Instituto de la Vivienda de La Rioja (IRVI); las hemos contabilizado como públicas.

También incluimos las promociones de vivienda protegida citadas en la web del Gobierno de La Rioja.

Comunidad de Madrid. La Consejería de Vivienda, Transportes e Infraestructuras solo aporta cifras de calificaciones definitivas entre 2021 y octubre de 2024. Tras reclamar ante el Consejo de Transparencia, aporta la cifra de 3.113 viviendas protegidas por concesión demanial del Plan Vive con calificación definitiva hasta la fecha de respuesta (16 de enero de 2025) y la cifra total de 89.868 viviendas protegidas calificadas desde el 1 de enero de 2010, señalando que estas estarían en vigor al estar regidas por el actual Reglamento de vivienda protegida madrileño de 2009, que elimina la posibilidad de descalificación voluntaria anticipada. Le hemos pedido datos más concretos, pero el Consejo de Transparencia y Protección de Datos de Madrid ha rechazado nuestra reclamación.

Además de las estadísticas de calificaciones del Ministerio de Vivienda, para calcular el número de viviendas protegidas entre los años 2001 a 2023 hemos usado los datos del Anuario Estadístico de la Comunidad de Madrid. 1985-2025 Urbanismo, Vivienda y Construcción del Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid. Hemos incluido como estatales las cifras de viviendas de las estadísticas del ministerio y, como autonómicas, la diferencia con los datos del instituto madrileño.

También hemos incluido los datos sobre las viviendas protegidas compradas por Fidere (Blackstone) que aparecen en su documento informativo de salida al mercado alternativo bursátil.

La consejería no ha aportado datos del parque de vivienda de la Agencia de Vivienda Social (AVS), cuyas cifras están disponibles en la web de Datos Abiertos de la Comunidad de Madrid: 24.918 viviendas que son de titularidad de la Comunidad Autónoma de Madrid y entes dependientes. Tampoco de las viviendas de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS), que, según el informe del Observatorio de Vivienda y Suelo, en 2023 calcula su parque en 9.082, cifra que baja a 5.168 en su último inventario de viviendas en propiedad, actualizado en octubre de 2025. En la Comunidad de Madrid, hay diez municipios de más de 20.000 habitantes que suman otras 2.198 viviendas públicas de su titularidad, también según datos del Observatorio de la Vivienda y Suelo. Estas viviendas no se han tenido en cuenta en los cálculos de viviendas calificadas y descalificadas por año al no disponer de datos de en qué años fueron construidas. Entre 2014 y 2024 sí hay contabilizadas 4.445 viviendas públicas de alquiler en las estadísticas del ministerio.

Murcia. La Consejería de Fomento e Infraestructuras ha remitido un listado de promociones de vivienda protegida, con fecha de calificación e identidad del promotor, pero sin el número de viviendas de cada promoción. En este listado aparecen promociones de 1.628 empresas, además de cinco promociones del Ayuntamiento de Murcia y otra del Ayuntamiento de Alcantarilla. Hemos reclamado ante el Comisionado de Transparencia de la Región de Murcia solicitando las cifras de viviendas, pero este ha rechazado nuestra reclamación. Por ello, nos limitamos a contabilizar las viviendas calificadas y con pérdida de calificación a partir de los datos del Ministerio de Vivienda y las normativas estatal y murciana.

Según el Observatorio de Vivienda y Suelo, la Región dispone de 1.736 viviendas públicas para arrendamiento, a las que se suman otras 1.066 del Ayuntamiento de Murcia y una única vivienda del Ayuntamiento de Molina de Segura. Tienen protección permanente desde 2015, pero no se han incluido en los cálculos por no disponer de datos sobre su fecha de calificación definitiva.

Navarra. El Departamento de Vivienda, Juventud y Políticas Migratorias del Gobierno de Navarra ha facilitado el listado de todas las promociones de vivienda protegida de alquiler, con tipo e identidad del promotor, año de calificación definitiva, fecha de fin de protección, municipio, número de expediente y número de viviendas. También ha confirmado que la empresa autonómica Nasuvinsa declaró la protección permanente de todas las viviendas de su titularidad, incluyendo las calificadas con anterioridad a la ley de 2022 que declara la protección permanente de las viviendas protegidas. En el caso de las viviendas públicas de ayuntamientos anteriores a dicha ley, hemos preguntado a cada uno de ellos, confirmando todos el plazo permanente de sus viviendas menos Tafalla —ocho viviendas calificadas en 1990— y Errtotz —una vivienda en 1993—, que no han respondido. A estas últimas se les ha asignado la fecha de fin de protección contemplada en el listado recibido.

País Vasco. El Departamento de Vivienda y Agenda Urbana ha remitido un listado por año de número de viviendas protegidas de alquiler promovidas por la administración pública desde 1961 hasta 2021, sumando un total de 8.245 viviendas, añadiendo el dato de otras 8.077 viviendas protegidas de alquiler de otras administraciones para las que no se han facilitado los años de construcción. Tampoco ha aclarado qué administración es la propietaria de las primeras 8.245 viviendas y cuáles son de estas 8.077. También facilita el número de viviendas protegidas terminadas destinadas a alquiler de promotores privados en el mismo periodo y por año —4.011 viviendas—, añadiendo la cifra de 7.596 viviendas, sin información de año de construcción, propiedad de particulares.

Para el cálculo de viviendas protegidas existentes hemos utilizado como base las cifras de las estadísticas de calificaciones del Ministerio de Vivienda, cruzándolas con las cifras de viviendas protegidas de alquiler públicas y privadas de las que se han facilitado años.

Ceuta. La Empresa Municipal de la Vivienda de Ceuta, Emvicesa, ha remitido datos del comienzo de las obras y número de viviendas de las dos promociones de vivienda protegida de su titularidad, 82 en total. El Negociado de Vivienda de la Consejería de Fomento, Medio Ambiente y Servicios Urbanos ha mandado el propio, de promociones de la estatal SEPES, en su caso también con año de finalización de obras, y que suman otras 487 viviendas. Se han contabilizado en el mismo año o primer año siguiente con un número de viviendas protegidas calificadas igual o mayor al de la promoción en las estadísticas de calificaciones del Ministerio de Vivienda, a excepción de 137 viviendas de la SEPES de 2014, que, al no haber un año posterior con vivienda protegida calificada en estas estadísticas, se han contabilizado en ese mismo año 2014 sumadas a la única vivienda que hay en las cifras del ministerio.

Melilla. La Consejería de Presidencia, Administración Pública e Igualdad ha remitido un listado de 1.096 viviendas de promoción privada, con identificación del promotor, fecha de calificación y ubicación; y otro listado con 454 viviendas promovidas por Emvismesa, que incluye también como privadas pero sobre suelo público. De públicas, manda un listado de 3.580 viviendas, de las que 2.107 estarían con calificación en vigor, frente a las 1.168 que aparecen del ente autonómico destinadas a alquiler en el informe del Observatorio de la Vivienda y Suelo. En ningún caso clarifica si son de alquiler o venta. Son cifras que no tienen nada que ver con las de las estadísticas de calificaciones definitivas del ministerio, y a las que damos preferencia.

Todas las visualizaciones han sido desarrolladas con Svelte.js y D3.js. Puedes acceder al repositorio público aquí.

De acuerdo a nuestro código ético sobre Inteligencia Artificial (IA), hemos utilizado Claude Code como asistente de código, tanto en el desarrollo de los gráficos como en la verificación final de los datos. Durante este proceso, hemos realizado una serie de pequeños programas para comprobar de forma automática el trabajo manual en la integración de las series temporales del Ministerio y en la aplicación de regulación en función del año de las viviendas. Claude Code ayudó en el desarrolló de estos programas.

Puedes descargar los datos de la investigación aquí.

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