El decreto ley de prórrogas indefinidas del alquiler no llegará a entrar en vigor si la Diputación Permanente lo rechaza

El BOE de hoy recoge, de nuevo, el segundo decreto ley de vivienda, el que incluye las prórrogas indefinidas del alquiler, una de las medidas principales que se reclaman desde las protestas y acampadas que surgieron tras el desahucio de Mari Carmen. Lo hace, otra vez, separado del resto de medidas. Puedes leerlas todas, detalladas, aquí.

Es el segundo intento de aprobar la prórroga indefinida del alquiler, después de que la semana pasada cayera en el Congreso por los votos en contra de PP, Vox, Junts, PNV y CC. La clave es que se retrasa su entrada en vigor al 15 de noviembre, después del plazo máximo para que se debata en la Diputación Permanente del Congreso, el órgano encargado de la actividad legislativa desde la convocatoria de elecciones y la disolución de las Cortes.

En este caso, además, y a diferencia del decreto ley con el resto de medidas de vivienda, no parece que el PNV vaya a dar su apoyo, imprescindible para que den los números y salga adelante. Así, es muy probable que no llegue a entrar en vigor.

El texto es muy similar al aprobado la semana pasada, con dos novedades, además de su vigencia: las indemnizaciones previstas se difieren hasta el final de otras prórrogas obligatorias establecidas en la ley, en cuanto acabe el contrato y se tendrán que pagar igual; y el cálculo de sus cuantías es más beneficioso para el inquilino. Además, como pasa en el otro decreto ley, la exposición de motivos cambia de forma sustancial para justificar que se vuelva a llevar al Congreso. El resto se mantiene igual.

La norma modifica la duración de los alquileres, que pasan de los cinco años iniciales (siete si el casero es una entidad o empresa) más tres de prórroga si el casero no avisa en plazo de que quiere finalizar el contrato, a un sistema que encadenaría prórrogas de cinco o siete años, según el caso, de forma indefinida. Además, el tiempo de preaviso obligatorio del arrendador pasa de cuatro a seis meses. Y, si pone fin al contrato, deberá pagar una indemnización al inquilino.

Esta compensación será de la mayor de estas cantidades: una mensualidad de renta por año vivido en esa casa o doce meses de alquiler en una vivienda análoga, calculados a partir del índice de precios del Ministerio de Vivienda. Si no es posible usar ese baremo, será de 12 meses de alquiler a precio de fin de contrato.

No será obligatoria la indemnización si el casero necesita la casa para residir él o sus familiares de hasta segundo grado o en caso de divorcio. Si no se trasladan en tres meses, excepto causas de fuerza mayor, sí tendrán que pagarla. Tampoco habrá indemnización si el arrendador está en situación de vulnerabilidad acreditada.

Ni si el inquilino -o su cónyuge o hijos o personas dependientes- no ha vivido en esa casa durante seis meses del último año (excepto causas justificadas como motivos de salud, trabajo, estudios o cuidados) o tiene, en el mismo municipio, una vivienda apta, ya sea suya o con derecho de uso. Tampoco si rechaza una oferta en plazo del casero, siempre que esa oferta sea de como mínimo cinco o siete años, no suba el precio del alquiler o, si lo hace, sea en un máximo de un 10% y solo si ha habido obras de rehabilitación o mejora en la vivienda que lo justifiquen.

En todo caso, no se aplicará si ya han firmado un nuevo contrato ni si el inquilino cumple las condiciones para alguna otra prórroga obligatoria de las que marca la ley, aunque no la haya pedido, como las de zonas tensionadas de tres años o las de un año para personas en situación de vulnerabilidad, por ejemplo.

En ambos casos, y esa es una de las novedades del texto publicado hoy, la indemnización no se perderá, sino que se trasladará al final de las prórrogas obligatorias, en cuanto acabe el contrato.

Estas prórrogas sucesivas deberán firmarse en las mismas condiciones que el contrato original. De hecho, cualquier acuerdo que las cambie será declarado nulo. Y, si el piso se vende o se hereda, el nuevo propietario hereda esa obligación y asumirá la posible indemnización si quiere echar a los inquilinos y no se encuentra en ninguna de las excepciones. Así, por ejemplo, si una persona compra o hereda una vivienda y necesita vivir en ella (una de las excepciones), no tendrá que pagar indemnización si quiere finalizar el contrato cuando acabe su vigencia, siempre avisando con esos seis meses.

La norma afecta no solo a los nuevos contratos, sino también a los que estén en vigor, incluso aquellos anteriores a la Ley de Vivienda. Con algunas particularidades: si quedan menos de seis meses para que acabe un contrato, el arrendador podrá avisar con cuatro, como hasta ahora; si está en prórroga tácita, se podrá aplicar cuando acabe ese periodo; y, si el casero ya ha comunicado en plazo su voluntad de no renovar el contrato, no habrá derecho a indemnización.

Si se acaba convalidando, ¿qué pasa con la prórroga extraordinaria de dos años recogida en el otro decreto ley? El texto aclara que será de aplicación, de forma preferente, esta nueva regulación, más ventajosa para el inquilino. En el caso de que el casero ya haya avisado de que quiere poner fin al contrato, se aplicará la prórroga extraordinaria hasta el final y entonces se dará por finalizado si no hay acuerdo. Pagando indemnización si no está entre las excepciones, eso sí.