Noticia actualizada el 9 de octubre de 2024, para incluir la información remitida a Civio por el Gobierno de Castilla y León, que incluye el número de viviendas alquiladas de cada entidad jurídica con más de 50 fianzas depositadas a octubre de 2024, sin identificarlas, cumpliendo la resolución de la Comisión de Transparencia de esta comunidad.

Subidas de los alquileres de hasta el 100%, pagar el IBI del piso en el que viven en régimen de alquiler y, además, vivir en una vivienda en completo abandono por parte de su arrendador. 31 familias de Pinto y Vallecas presentaron en marzo de 2021 una denuncia contra CaixaBank por cláusulas abusivas en sus contratos de alquiler. La causa sigue a la espera de juicio, según confirman a Civio desde el Sindicato de Inquilinas de Madrid. Pero no son casos aislados. Según destacan desde este colectivo, “ya se han denunciado situaciones muy similares en Mataró, Bustarviejo u Hospitalet de Llobregat”.

¿Quiénes son los principales propietarios de inmuebles en alquiler?

Para realizar esta serie de reportajes hemos solicitado, en base a la Ley de Transparencia y a sus equivalentes autonómicas, los datos de propietarios de 50 o más viviendas alquiladas con fianza depositada en los distintos organismos públicos autonómicos. Hemos recibido la información de once comunidades autónomas —cuyos datos detallados se pueden ver aquí—, además de Ceuta y Melilla, cuyos gobiernos afirman que no les consta que haya propietarios con este número de fianzas depositadas. Son todas las comunidades autónomas en las que es obligatorio el depósito de fianzas de los alquileres de vivienda menos Castilla y León, que sólo ha facilitado el número de viviendas alquiladas por cada megatenedor en la comunidad, sin identificarlos. Para más información ver la metodología.

Según los datos enviados a Civio por once comunidades autónomas, CaixaBank es el mayor casero de España, con cerca de 22.000 viviendas alquiladas con fianza depositada. Es el mayor casero privado en Andalucía, con cerca de 7.500 contratos de alquiler, y también en Aragón —con medio millar—, en Cataluña —con más de 5.000— y en la Comunidad Valenciana —2.671—. Y en las comunidades autónomas donde no es el mayor casero, está entre los principales.

Pero a CaixaBank le sigue muy de cerca Blackstone. El fondo de inversión estadounidense tiene alquiladas cerca de 19.600 viviendas en toda España a través de 27 filiales, y, de ellas, más de 13.000 están localizadas en la Comunidad de Madrid, donde es el mayor arrendador privado.

Son los dos mayores propietarios de las 737 empresas o grupos empresariales que acumulan al menos 50 viviendas alquiladas en las once comunidades autónomas que han facilitado datos a Civio. Son los llamados megatenedores, y, entre todos, superan los 178.000 alquileres, una cifra que supone cerca del 10% de los 1,8 millones de hogares en régimen de alquiler que contempla en estos territorios el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI). Pero la cantidad de viviendas arrendadas por grandes empresas podría ser mucho mayor, ya que esta cifra no incluye las viviendas que están en manos de empresas filiales con menos de 50 alquileres ni aquellas de las que no se ha depositado fianza por estar ubicadas en comunidades autónomas en las que no es obligatorio o en otras en las que, aunque es obligatorio, como es el caso de Canarias, en pocas ocasiones se cumple. Tampoco las 1.800 viviendas alquiladas por 17 entidades jurídicas en Castilla y León, cuya administración no ha dado información sobre su identidad, ni siquiera si son entidades públicas o privadas.

Aunque la mayoría de estas empresas son inmobiliarias, las que acumulan más viviendas alquiladas son, con mucha diferencia, bancos y fondos de inversión estadounidenses. A estas viviendas en manos de megatenedores privados se suman otras 117.800 que son propiedad de administraciones públicas o sus empresas dependientes, y 7.300 alquiladas por medio centenar de asociaciones, fundaciones, entidades religiosas o comunidades de bienes que también superan los 50 alquileres. En total, son 303.150 viviendas alquiladas por entidades megatenedoras, más del 15% de todas las que tienen fianza depositada en estos territorios.

¿Quiénes son los principales arrendadores privados?

Las inmobiliarias son las empresas más habituales en el grupo de megatenedores privados. Son 604 empresas que suman más de 87.100 contratos de alquiler, aunque, de ellas, cerca de 15.500 están en manos de tan solo cuatro entidades, la primera de ellas la compañía estadounidense de capital inmobiliario CBRE, con más de 8.000 viviendas alquiladas.

Las entidades financieras son las siguientes que suman más alquileres: casi 76.000, pero concentrados en tan solo 52 entidades. Son 15 bancos con cerca de 40.500 viviendas alquiladas —la mitad de ellas de CaixaBank— y 16 fondos de inversión que suman otras casi 32.200 viviendas.

El principal de estos fondos de inversión es el estadounidense Blackstone, que acumula casi dos de cada tres de estas viviendas —19.638 alquileres en concreto—. A distancia le siguen Cerberus, con cerca de 7.000 viviendas, y TPG Capital, con casi 1.700, ambas también estadounidenses. Tras ellos aparecen Ares Management, Lone Star y Goldman Sachs, también estadounidenses. Y es que diez de estos 16 fondos de inversión tienen su sede en Estados Unidos y acumulan la práctica totalidad de las viviendas en manos de fondos de inversión, cerca de 32.000.

Comprar vivienda empeñando las mismas viviendas

Como ejemplo de compra de vivienda por parte de un fondo de inversión, el investigador Manuel Gabarre pone el caso de Global Licata, sociedad con 735 viviendas en Madrid, Cataluña y Baleares. “Cerberus dio 287 millones de euros a un entramado societario en paraísos fiscales. De allí, el dinero pasó a una cooperativa en Países Bajos, donde no hay retenciones sobre los dividendos, y fluyó a otras dos sociedades del país, todas sin trabajadores”. Según continúa Gabarre, este dinero fue a Promontoria Manzana SL, dirigida por Cerberus y con sede en España, a la que también llegó un préstamo de 790 millones de euros de Deutsche Bank —que el banco pidió al Banco Central Europeo al 0% de interés— poniendo a Global Licata —filial de Promontoria Manzana con la que compró las viviendas— como garantía. “Cerberus empeñó las viviendas que estaba comprando ante los bancos acreedores como garantía de la devolución del préstamo por esa compra”, concluye.

¿Cómo se han hecho con tal cantidad de viviendas? Manuel Gabarre, investigador del Observatorio CODE especializado en políticas de viviendas y fondos de inversión, ha investigado cómo se han financiado las seis mayores compras de inmuebles que se han dado en España en la última década. Fueron realizadas por Blackstone, Lone Star y Cerberus, y sumaron más de 400.000 viviendas. “Ellos ponen el 20% con su propio capital y con lo que le prestan Vanguard o BlackRock con dinero procedente de los fondos de pensiones, y el 80% restante lo sacan de la gran banca mundial al 3% de interés: de JP Morgan, de Bank of America, Deutsche Bank, Credit Suisse, que a su vez lo toman prestado del Banco Central Europeo o de la Reserva Federal estadounidense al 0% de interés. En cinco años venden y devuelven a los fondos de pensiones y a los bancos lo prestado”, detalla este investigador.

En la gran mayoría de los casos la propietaria directa de la vivienda es una filial española que el fondo estadounidense controla a través de un entramado empresarial que pasa por Luxemburgo, Países Bajos, Islas Caimán o Delaware, territorios con beneficios fiscales o que permiten movimientos financieros de forma rápida y, muchas veces, opaca.

La mayoría de los fondos de inversión con viviendas alquiladas tienen su sede a miles de kilómetros, pero no son los únicos megatenedores que actúan en el mercado inmobiliario español desde otros países. En total, 49 de estos megatenedores tienen su sede en otro país y suman 49.460 viviendas alquiladas.

En algunos casos son empresas localizadas en países extranjeros dirigidas por españoles. Es el caso de Adequita Capital Lte, arrendadora de 142 viviendas en Cataluña a través de su socimi Advero Properties, que tiene su sede en Londres a pesar de que es propiedad de Xavier Adserà Gebellí, empresario de Tarragona.

Megatenedores clientes de la Sareb

CaixaBank y Blackstone, además de ser las dos mayores empresas arrendadoras de viviendas en España, son también dos de las más de 5.600 entidades que han comprado viviendas a la Sareb. En concreto, la caja catalana realizó 25 compras a la sociedad gestora de los activos procedentes de la reestructuración bancaria en nueve municipios de Cataluña, Madrid, Andalucía y Comunidad Valenciana entre 2016 y 2023. El fondo de inversión estadounidense, por su parte, hizo una única compra en 2014 de un paquete de viviendas localizadas en varias provincias a través de su filial Fidere Gestión de Vivienda 2.

Son dos de las 41 empresas megatenedoras que han ampliado su parque inmobiliario comprando a la Sareb, según se desprende de la información remitida a Civio por esta entidad en respuesta a una solicitud de acceso a la información basada en la Ley de Transparencia. En esta solicitud pedimos información sobre las viviendas compradas por la Sareb, incluyendo su localización, fecha de compra, entidad a la que se había comprado y precio, así como la misma información sobre las viviendas vendidas por la Sareb desde su creación. Sin embargo, como en el caso de la solicitud realizada anteriormente por Newtral, el Consejo de Transparencia y Buen Gobierno ha rechazado que la entidad facilite los precios de compra y venta de estos inmuebles.

En el listado remitido por la Sareb aparecen también los fondos de inversión estadounidense TPG —que le compró a la Sareb la socimi Tempore Properties—, Cerberus —a través de su socimi Promontoria Macc Re— y el banco de inversión israelí Value Base LTD, que en 2016 realizó 71 compras a la Sareb que escrituró en el mismo día, todas en la Comunidad de Madrid.

Y, ¿qué pasa con la vivienda pública?

El 40% de las fianzas depositadas de megatenedores corresponden a viviendas en manos de administraciones públicas o sus empresas dependientes. Son un total de 117.857 viviendas alquiladas por un total de 88 administraciones, la primera de ellas la Comunidad de Madrid, con más de 21.500 alquileres, prácticamente todos a través de la Agencia de Vivienda Social, y la Junta de Andalucía, con 18.000 viviendas, muchas menos de las 50.000 que el gobierno andaluz afirma que tiene destinadas al alquiler social. A ellas habría que sumar las 14.762 viviendas alquiladas por Visocan en Canarias, pero la empresa pública de vivienda canaria no tiene estas fianzas depositadas en el Instituto Canario de Vivienda, como marca la legislación, según se desprende de las cifras totales de fianzas depositadas en este organismo remitidas a Civio por el Gobierno canario.

Es una cifra alta pero que, en proporción a la población, queda muy lejos de la media de vivienda pública europea. En la Comunidad de Madrid apenas se llegan a los 0,47 inmuebles alquilados por la administración pública por cada cien habitantes y en Andalucía, 0,36. En Cataluña y Baleares la cifra es aún peor: 0,2 viviendas públicas alquiladas por cada cien personas. Y en Aragón y Castilla-La Mancha estas viviendas son testimoniales, el 0,04 y 0,05 por cada cien habitantes respectivamente. Hasta País Vasco, que es la comunidad en la que se cuentan más viviendas alquiladas por las administraciones públicas, 0,5 por cada cien habitantes, la cifra sigue estando muy lejana a las cuatro viviendas sociales por cada cien habitantes que tiene de media la Unión Europea.

María Álvarez del Vayo ha colaborado en este artículo revisando los datos publicados.

Este reportaje parte de una serie de solicitudes de información en base a la Ley 19/2013, de 9 de diciembre, de transparencia, acceso a la información pública y buen gobierno y sus equivalentes autonómicas en las que solicitamos la identidad y número de viviendas arrendadas por entidades jurídicas que acumularan más de 50 alquileres. La solicitud la presentamos ante las doce comunidades autónomas —todas menos Asturias, Cantabria, Murcia, Navarra y La Rioja—, además de Ceuta y Melilla, donde es obligatorio por ley el depósito de fianzas por alquiler en organismos autonómicos. En el caso de Navarra, la solicitud se realizó en base a la información incluida en el Registro de contratos de arrendamiento de viviendas puesto en marcha en mayo de 2023. Hasta la fecha han remitido los datos solicitados todas las administraciones menos Castilla y León. Por su parte, desde Extremadura han respondido que la normativa para el depósito de fianzas de alquiler, contemplado como obligatorio en la ley de vivienda extremeña de 2001, nunca llegó a ser desarrollado y que este dejó de ser obligatorio con la ley de 2019.

La solicitud de información original, dirigida a la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid, reclamaba la identidad de los grandes tenedores de vivienda en alquiler, tanto jurídicos como físicos, con más de diez viviendas alquiladas, pero en el proceso llevado con la Agencia de Vivienda Social y el Consejo de Transparencia de Madrid se acordó limitar la información a las entidades jurídicas con más de 50 viviendas alquiladas en base a la Ley de Protección de Datos y al volumen inasumible de datos a gestionar en el caso de propietarios con más de diez inmuebles. La información finalmente remitida hace referencia a los inmuebles alquilados con fianza depositada, tanto de uso residencial como de uso distinto al residencial, como locales comerciales, garajes o alquileres de temporada.

La información remitida por las administraciones incluye la identidad —nombre y/o CIF— de la entidad jurídica que tiene propiedad directa sobre los inmuebles alquilados, y el número de inmuebles de los que ha depositado fianza a fecha de 31 de diciembre de 2022. Desde Civio hemos buscado las sociedades de las que son dependientes las entidades jurídicas incluidas en la información inicial a partir de los datos del Registro Mercantil español, de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), de los registros mercantiles de otros países o entidades homólogas, en las cuentas anuales de estas empresas o en sus páginas web corporativas. Hemos identificado como sociedad matriz a los accionistas mayoritarios. También hemos apuntado si la sociedad matriz, la propietaria directa o alguna de las sociedades intermediarias son sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria (socimi) o sociedades de participación financiera luxemburguesas (soparfi) por ser los dos tipos de sociedades con beneficios fiscales más habituales entre las utilizadas por las empresas presentes en este listado.

La información inicial remitida por la Agencia de Vivienda Social incluía a Redexis SA y Redexis GLP —dependiente de Redexis SA— como depositarios de fianzas en la Agencia de Vivienda Social con 242 y 2.978 fianzas respectivamente. En comunicaciones posteriores con la Agencia de Vivienda Social, a través del departamento de prensa de la Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura, la entidad ha confirmado que dichas fianzas responden a servicios de suministros, por lo que su inclusión en el listado de grandes tenedores de inmuebles en alquiler ha sido “un fallo técnico”.

Por el contrario, la información inicial remitida no incluía como propietaria de inmuebles con fianzas depositadas a la propia Agencia de Vivienda Social, que ha sido incluida en comunicaciones posteriores con la misma agencia, a través de prensa de la consejería, con 21.445 fianzas depositadas por el alquiler de la misma cifra de inmuebles a fecha de 31 de diciembre de 2023.

En el caso de Castilla y León, se incluyen las entidades jurídicas propietarias de más de 50 viviendas alquiladas con fianza depositada y el número de contratos de cada una de ellas a octubre de 2024, pero sin identificarlas, como resolvió la Comisión de Transparencia de esta comunidad.

En relación a la información sobre los inmuebles vendidos por la Sareb, hemos recibido un listado con las ventas realizadas, señalando el año, la población y provincia del inmueble, la fecha de escritura y el cif de la entidad adquirente. Hemos identificado las empresas de los NIF coincidentes con megatenedores, así como, en su caso, los grupos empresariales a los que pertenecen, una labor que hemos realizado también con todos los NIF de este listado que acumulan más de 50 operaciones y los 16 NIF con operaciones de compra en varios municipios y provincias. Desde la Sareb no han aclarado el número de inmuebles incluidos en cada operación.

Aquí puedes acceder al listado completo de entidades jurídicas propietarias de 50 o más inmuebles alquilados de las once comunidades autónomas que nos han facilitado esta información. Aquí puedes acceder al listado de compras y ventas de la Sareb.

Déjanos decirte algo…

En esta información, y en todo lo que puedes leer en Civio.es, ponemos todo el conocimiento acumulado de años investigando lo público, lo que nos afecta a todos y todas. Desde la sociedad civil, 100% independientes y sin ánimo de lucro. Sin escatimar en tiempo ni esfuerzo. Solo porque alguien tiene que hacerlo.

Si podemos informar así, y que cualquiera pueda acceder sin coste, sin barreras y sin anunciantes es porque detrás de Civio hay personas comprometidas con el periodismo útil, vigilante y al servicio de la sociedad en que creemos, y que nos gustaría seguir haciendo. Pero, para eso, necesitamos más personas comprometidas que nos lean. Necesitamos socios y socias. Únete hoy a un proyecto del que sentir orgullo.

Podrás deducirte hasta un 80% de tu aportación y cancelar cuando quieras.

¿Aún no es el momento? Apúntate a nuestro boletín gratuito.